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2017-2-23
    教育部网站昨日发布关于做好2017年义务教育招生入学工作的通知,明确2017年包括北京在内的19个重点大城市实现100%小学划片就近入学。“学区房”问题突出的地方积极推进多校划片。     北京等19城市小学全部划片就近入学     《通知》称,2014年全国义务教育免试就近入学改革启动之初,教育部聚焦义务教育招生入学问题备受关注的19个副省级以上大城市,提出了明确的改革目标并已基本实现。按照既定时间表,今年,包括北京在内的19个重点大城市各区(县)100%的小学实现划片就近入学,原则上每所小学全部生源由就近入学方式确定。95%的初中实现划片入学,每所初中95%以上的生源由就近入学方式确定。经省级教育行政部门批准招收特长生的初中所招收的特长生比例,降到区(县)初中总招生人数的5%以内。     根据文件,各地各校举办实验班必须经过省级教育行政部门审批,要严格控制规模,有科学公开公正的选拔方式。严禁地方政府、有关单位和学校以任何名义收取与入学挂钩的费用。各地教育行政部门要对择校热度较高的重点地区开展专项检查,对免试就近入学目标落实不力的进行约谈。     教育部还表示,免试入学是义务教育的基本原则,适用于所有公办、民办义务教育学校。学校不得通过举办相关培训班或与社会其他教育机构进行合作,提前选拔、特殊培养学生;不得以各类竞赛、考试证书、荣誉证书或学习等级等作为招生入学依据或参考。在教育资源配置不够均衡、群众择校冲动强烈、“学区房”问题突出的地方,要一手大力推进均衡发展,一手积极稳妥推进多校划片(随机摇号、派位),片区调整时要按照依法治理的思路和办法,由县级教育行政部门邀请相关单位和家长代表充分参与,增强划片工作的认可度和公信力,新旧片区变化要设置合理的过渡期限。     随迁子女义务教育纳入城镇公共财政     文件指出要统筹做好县域内城乡学校招生工作,努力稳定乡村学校生源,均衡编班,防止产生新的城镇大班额大校额问题。要统筹推进县域内城乡义务教育一体化改革发展,加大软件均衡力度,合理均衡配置城乡师资,大力推进校长教师县域内合理流动,着力缩小城乡、校际教育质量差距。要加强政策引导,落实优质高中招生指标合理分配到区域内初中的比例不低于50%的要求,并向薄弱学校、农村学校倾斜,推动学生自愿合理分流。要继续坚持以流入地政府为主、以公办学校为主,将随迁子女义务教育纳入城镇发展规划和财政保障范围,加快建立以居住证为主要依据的随迁子女入学政策,切实简化随迁子女入学流程和证明要求,做好随迁子女平等接受义务教育工作。乡镇寄宿制学校要优先安排留守儿童住宿。     不得擅自以在家学习替代国家义务教育     根据《通知》,各县(市、区)教育行政部门除加强对传统“控辍保学”重点群体监控外,要高度关注接受“私塾”、“读经班”等社会培训机构教育的学生。适龄儿童、少年未按《义务教育法》相关规定入学接受义务教育的,学校及教育部门要立即落实失学辍学学生劝返、登记和书面报告责任。对于因身体健康等原因确需缓学的,父母或其他法定监护人应向县级教育部门提出申请,获批准后方可缓学,不得擅自以在家学习替代国家统一实施的义务教育。     《通知》强调要畅通举报渠道,对于举报的问题、顶风违规招生及乱收费行为,要认真核实查处。对违法违规的单位或个人要严肃处理,及时通报。要针对少数适龄儿童、少年延缓入学、休学或自行实施义务教育等特殊需求,提前对其父母或者其他法定监护人做好政策宣讲工作,增强告知及解释力度。对违反《义务教育法》相关规定的行为,要依法督促改正。
2017-2-23
在近年来的房地产调控政策中,税收政策一直备受关注。但房价是由多重因素共同决定的,不受单一因素左右。税收政策很难单独承载调控房价的责任,应该由财政政策、货币政策、土地政策等多方面合力调控,这样才能真正实现“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位——   中央经济工作会议在部署促进房地产市场平稳健康发展工作时明确,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。   财税政策是宏观政策的重要组成部分,如何结合正在推进的财税体制改革,建立起促进房地产市场平稳健康发展的财税制度体系?近日,记者就该问题采访了相关专家学者。   着力遏投机促保障   近年来,作为政府宏观调控经济运行主要工具的财税政策,在促进房地产市场健康发展中发挥了重要作用,尤其体现在促进保障性安居工程建设和通过税收调节房地产市场方面。   “制定宏观政策首先要考虑房地产市场实际情况,当前房地产主要不是被当作普通的实物资产,而是变成了金融资产。因此,无论是财税政策还是其他方面的政策,应该对症下药,围绕‘去金融化’做文章,采取相应政策措施。”中国财政科学研究院院长刘尚希表示,财税政策应对房地产投机行为加以遏制,避免形成泡沫,如在住房变成金融品时,价格由成本推动变成估值推动,可以通过对资本利得征收所得税,提高囤积房子成本,从而减少囤积和炒作行为。   此外,增加保障性住房供给,稳定广大中低收入阶层的住房预期,也是促进房地产市场稳定健康发展的关键环节。“住房保障是政府的重要职责,国家财政通过加大投资力度,不断助推保障房体系建设。”中国社科院财经战略研究院研究员张斌说。   近年来,国家着力促进增加保障性住房供给,通过积极筹措资金,落实税费优惠政策,完善政策支持体系,加强资金管理,有力推进保障性安居工程。统计显示,2016年全国住房保障支出6682亿元,增长4.3%。   此外,在保障性安居工程建设中,财税部门还落实了税费优惠政策,降低建设运营成本。政府和社会资本合作模式(PPP)被引入公共租赁住房制度中,吸引社会资本参与公共租赁住房建设、运营和管理。   税收引导合理消费   目前,我国与房地产业相关的税种类别较多,其中在土地、房屋取得环节有耕地占用税、契税;在土地、房屋销售转让环节有增值税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税;在土地、房屋拥有使用环节有房产税、城镇土地使用税。   除增值税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税是具有普遍调节功能的税种外,房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税是专门针对房地产设置的税种。   在我国现行税制体系中,并没有房地产税这个税种,与之相近的是分别对房产征收房产税,对土地征收城镇土地使用税。房产税适用范围较窄,仅限于单位和个人的经营性房地产,对个人住房则实行免税。统计显示,2016年全国房产税2221亿元,同比增长8.3%;城镇土地使用税2256亿元,同比增长5.3%。   在房地产市场调控中,税收政策一直备受关注,尤其是实行差别化税收政策,根据房地产市场运行状况,及时调整房地产交易环节契税、个人所得税和营业税(后改为增值税)征收政策,对合理引导居民住房消费起到了重要作用。   “房价是由很多因素形成、决定的,不是单一因素所能左右。税收政策很难单独承载调控房价的责任,应由财政政策、货币政策、土地政策等多方面合力调控。”北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文表示,现行房地产税制存在的主要问题是各环节税负结构不尽合理,开发和交易环节税负相对较高,保有环节使用成本较低,税收调节功能交叉与缺位并存。   张斌认为,在财税手段方面,应通过税收打击炒房,实行财富调节。“在交易环节加大征收交易税、资本利得税的力度,在短期内能够立竿见影,抑制房价过快上涨。但从长期看,则需要在保有环节完善房地产税制度。”张斌说。   审慎推进房地产税   近年来,房地产税立法与改革受到高度关注。2011年1月份,上海、重庆两市开始实行对个人住房征收房产税改革试点。今年1月份,重庆市政府修改相关办法,对在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购首套普通住房纳入房产税征收对象,旨在抑制外来“炒房”现象。   实际上,房地产税立法与改革不单单是推出一个新税种的问题,而是作为我国财税体制改革的一部分,对现有房地产税制的重新设计,包括城镇土地使用税、耕地占用税、契税和土地增值税等房地产开发、交易和保有各环节、各税种的改革,此外还涉及城市基础设施配套费等收费项目。“目前已有一系列涉及房地产的税种,因此推出房地产税需要对原有税种作出调整,适当降低房地产开发、交易环节的税费负担。”张斌说。   不少人对房地产税调控房价的功能寄予厚望,但很多专家认为房价受供求、预期等多重因素影响,房地产税对其影响有限。“从国外实践看,房地产税主要作用还在于组织收入,对房价的影响不会太大。”刘剑文说。   此外,刘尚希认为,中国特色的房地产税不宜把国外的做法照搬到中国来,进而对有房产的人普遍征收。“如果普遍征收房地产税,可能很难达成共识,风险较大,在征收管理上难度也很大;对投机、炒作等个别行为征税,不触及大多数人的利益,风险较小,征收管理也便于实施。”刘尚希说。   对于房地产税立法进程,多数专家认为不会在短期内完成。“房地产税征收范围、税率、优惠政策、扣除范围等都很复杂,同时还受社会共识形成以及不动产登记、评估等配套制度的影响,立法需要一个较长的过程。”刘剑文说。   “房地产政策难以一招见效,应该综合施策、久久为功。地方政府不能将房地产业作为带动GDP和财政收入增长的工具。要把房地产投资和城镇化建设、基本公共服务均等化结合起来,引导人口流动、提供优质服务,这样才能促进房地产市场平稳健康发展。”刘尚希说。
2017-2-23
近来,“房地产税马上要来了”的传闻不绝于耳。有人视之为抑制房价虚高的万能药,也有人视之为加重购房者成本的负担。   事实上,房地产税的出台肯定会经过充分酝酿,绝不会搞“突然袭击”。更何况,即使正式开征房地产税,对普通购房者的影响也十分有限。房地产税并非万能药,房地产调控需综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段。   房地产税立法仍需时日。根据“税收法定”原则,如果没有相应法律作前提,政府不能自行征税。因此,房地产税的出台,需立法先行。房地产税涉及所有公民的切身利益,所以该税法出台前一定会依照法律程序充分征求各方面意见,最大可能地凝聚社会共识。   此外,从上海、重庆的房地产税试点情况来看,普通购房者受到的影响微乎其微。例如,上海市仅对本市居民新购的二套房及非本市居民新购房征税,且家庭人均住房建筑面积少于60平方米的给予免税;重庆对本市居民普通住宅免予征税,对部分高档住宅也免予征税。   从全国情况来看,针对不同的城市,房地产调控的方向不同,抑制房地产市场过热和去库存的需求同时存在。因此,作为地方税种,房地产税不会简单地一“增”了之。   值得注意的是,租赁市场的相关立法要抓紧实施。与许多发达国家相比,我国年轻人的购房需求显然偏高,其背后的一个重要原因,是租赁市场不成熟。霸王条款、无理涨价、房租欺诈等现象使租房者的权益经常得不到保障,因此亟需相关立法来明确当事人的权利义务,规范市场行为,稳定租赁关系。
2017-2-6
    为规范房地产交易行为,保障购房者合法权益,确保房地产市场平稳健康,重庆市多部门联合发出通知,要求从2月1日起抵押房地产不得用于预售,预售商品房不得用于抵押。  重庆市国土房管局、中国人民银行重庆营管部、重庆银监局、重庆市金融办近日联合发布《关于进一步规范商品房预售许可审批和在建建筑物抵押登记的通知》。  《通知》要求,抵押房地产不得用于预售。开发企业依法申请办理商品房预售许可的,申请房屋及所占土地不得抵押。拟预售商品房所对应的土地使用权已抵押的,办理商品房预售许可前应注销抵押权登记,注销抵押权的土地面积应大于该建筑物对应的土地面积。  《通知》还要求,预售商品房不得用于抵押。开发企业在取得商品房预售许可证后应按照预售许可内容对外进行销售,不得将已办理商品房预售许可的房屋用于抵押融资;金融机构不得接受开发企业用已办理预售许可的房屋作为抵押物。
2017-2-3
对于已到不惑之年的李强来说,从来对房地产市场漠不关心的他,是对房价感受最为刻骨铭心的一年。  “简直无法想象。”面对记者,久居北京的他感慨道,2016年北京楼市火热,“天鹅湾小区的房子,一个普通的2居室,报价居然达到了700万以上,均价已经达到了8万/平,而且还在不断地往上涨。而在2016年年初的时候,这个均价还在5万元左右。”他向记者透露,2016年年底,他的妻子在网上挂出了一套五室三厅约260平的房子,报价高达1500万,尽管如此,每天咨询的人还是络绎不绝。“跟买家聊得多了,发现这些人几乎都是抱着赚一把的心态进来的,都是高位接盘之后再卖出去,这些人普遍都认为北京的房价还有很大的上涨空间。”他说。  数据显示,2015年以前,北京新建商品住房(包括纯商品住房和自住型商品住房)成交均价一直保持在3万元以下,2015年12月为2.98万元/平方米。2016年不但突破了3万元大关,且从年初开始便一路高歌猛进,到2016年9月达到了3.88万元/平方米的历史高点。 四季度,北京市场在京八条影响下出现了非常明显的降温。中原地产研究中心统计数据显示,四季度北京合计成交商品房住宅只有11565套,环比三季度下调幅度达到了42%。2016年12月,北京市新建商品住房成交均价已回调到3.82万元/平方米的水平。  2003年从人民大学毕业之后,李强一直在一家互联网公司工作,2008年正式辞职出来创业。和大多数创业者一样,公司初创期,企业情况比较艰难,办公成本因素是不得不考虑的重要选项。“之前,我对房地产市场并不怎么关注,精力主要放在公司事务这块,但2016年,作为企业的管理者,我第一次切实感到了这方面的压力。”他透露,公司目前的规模并不大,员工总数也就十几个人,但仅仅在2016年,就有3名员工辞职离开北京,而房价的原因正是首当其冲。“年轻人觉得北京房价已经遥不可及,到了不是靠努力就能够解决的地步,这种情况下除非公司大幅加薪,不然根本留不住人。”  “一方面,整体经济增长乏力,出于成本因素考虑,不少科技公司在办公地点的选择上正在转向相对偏远、成本较低的地方,另一方面,整个房地产行业却如此火热,房价上涨的速度远远超出大家的承受能力。”在他看来,住宅价格的快速上涨给企业带来了隐性成本尤其是人力资源成本的巨大压力,几乎所有的行业都变成了为房地产“打工”,这种情况是他始料未及的。  不过,这些情况正在逐步得到控制。2016年7月,中央政治局会议首次提出要“抑制资产泡沫”,重申“去产能、去杠杆、去库存、补短板、降成本”五大任务。中央对热点城市房价过快上涨带来的泡沫风险表示担忧。当年12月举行的中央经济工作会议提出,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。12月21日,中央财经领导小组会议再度提及规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫。在李强看来,房地产行业并不能“兴邦”,房地产一家独大带来的“超级地租”效应,正在不断挤压着其他行业,坚持房地产调控势在必行。
2017-1-22
楼市调控在意料之中完成了“跨年”,上海、重庆近日纷纷出台新的管理办法为蠢蠢欲动的楼市“疗毒去火”,被视为新一轮政策收紧的前兆。业内人士表示,今年的房地产调控或将更加强调“地方主体责任”,“去库存”仍然将是绝大多数三四线城市楼市政策的主要方向。房企的融资渠道将重新收紧,部分房企的资金压力或将逐步显现。   杭州一家房产中介的分店经理左立娜对刚刚过去的2016年印象深刻,最忙的时候连饭都顾不上吃,带着客户到处看房。   一线城市楼市调控加码后,以杭州、济南、无锡为代表的二三线城市逐渐成为购房者心中的“价格洼地”。杭州房地产市场中涌入大量投资客,“批发”购房,导致房价集体跳涨,个别房企为利益驱使甚至捂盘惜售。   根据透明售房研究院的统计,2016年外地购房群体在杭州市场的活跃度显著增加。2016年外来购房者共在杭州市区购买商品房68839套,为2015年全年的2.66倍。   中原地产研究中心统计数据显示,2016年多个城市土地出让收入创下历史最高纪录,苏州、南京、杭州、上海、天津、合肥、武汉、重庆和深圳这9个城市“卖地”收入超过千亿元。   2016年9月开始部分城市开始收紧政策。特别是国庆前后,热点城市集中出台了一系列限购、限贷措施,多个城市随后进行了调控升级,中国楼市再次开启“调控时间”。   据透明售房研究院的统计,从2016年9月至12月底,全国共有近30个城市开启了房地产市场调控,本轮行情中涨势惊人的楼市“四小龙”厦门、南京、合肥、苏州均在此列,有的城市甚至进行了多轮调控。   2016年12月召开的中央经济工作会议明确,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。   高强度、大范围的调控措施有效遏制了房价上涨势头。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,在因地制宜、因城施策的调控政策作用下,15个一线和热点二线城市房地产市场迅速降温,房价走势明显趋稳。   得益于此轮牛市行情,不少一二线重点城市顺利去化。但记者近日在东南沿海走访发现,大部分三四线城市楼市依然面临“去库存”的难题。   “镇里的年轻人都去县里买房子,外来务工人员又没有充足的资金,这样的住宅楼谁来买?”浙江宁波一个小城镇的镇长说,前几年房地产热时杭州某知名房地产开发商在镇里开发建设了一高档楼盘,至今仍然卖不动,“去库存问题是不少乡镇共同的烦恼”。   透明售房研究院院长方张接表示,2017年的房地产调控或将更加强调“地方主体责任”,各地的调控手段、调控力度都将视当地房地产走势而定,不同城市和区域之间的政策会进一步加大,“去库存”仍然将是绝大多数三四线城市楼市政策的主要方向。   方张接表示,2017年宏观经济下行压力仍然存在,房企的融资渠道将重新收紧,部分房企的资金压力或将逐步显现。根据此前中央经济工作会议所提出的定位,预计政府将持续推进房地产“去投资投机化”,跟进抑制投资投机性购房的配套性措施。   透明售房研究院发布的分析报告显示,2016年,全国房地产销售金额仅用11个月就超过10万亿元,全年共有3家房企销售金额超过3000亿元,十强房企销售总额超2万亿元。“在部分重点城市严格调控的情况下,2017年市场整体规模不可避免地将出现萎缩。”方张接说。   “2016年热点城市所呈现的房价大涨,说明建立长效机制十分必要。”浙江大学管理学院教授、房地产研究中心主任贾生华表示,抑制炒房要从税收、金融等方面完善基本制度,而不是依靠政府识别谁是住房消费,谁在投资投机。如果基本制度和机制健全了,商品房买卖的权利应该交给家庭。如果保持房价平稳,自然没有炒房者的生存空间。从这个意义上看,限购、限贷、限价等目前普遍有效的政策措施都非长久之计。
2016-12-28
    “从来没有一个国家是靠房地产税来抑制房价的,抑制房价的是销售环节的税收。”在昨天下午的京津冀人居发展高峰论坛上,国家税务总局原副局长许善达就当前房价问题表示,消费税是解决房价问题的办法。     刚刚闭幕的中央经济工作会议明确了2017年中国楼市发展方向,并提出“房子是用来住的,不是用来炒的”。炒房、房价成为关注的焦点。对于这一问题,许善达认为,最有效的办法是消费税。他表示,综合世界各国的情形,从来没有一个国家和地方是靠房地产税来抑制房价。他进一步解释说,可以对高端住宅房价,用消费税限房,地方政府用对高档住宅征收的消费税,来发展建设解决居民居住问题的低端住宅,“高档住宅卖的贵没什么不好,还可能促进中国经济的增长。”
2016-12-28
    日前,广州市公共资源交易网发布公告称,原定于12月26日拍卖的6宗商住地块将延迟至2017年1月13日正式出让,仅余下4宗工业用地则按原定时间竞拍。值得注意的是,此次居住用地全部设置最高限价,连不限购且从没试过的从化也设置了最高限价,竞买保证金为50%。而对于延迟拍地的原因,公告并未说明。中原集团研究中心在报告中称,今年广州、北京土地出让金跌至近年来谷底。     广州土地收入不及预期     据财新网报道,广州原定于12月26日完成本年度最后一轮集中供地。这批土地是广州市于11月底集中推出的,总起拍价达到102亿元,其中4宗工业用地的总起拍价仅为1.6亿元。     在此之前的12月19日,广州市人大审议并通过了调整2016年度土地出让金预算的报告,该报告申请将广州市本级国有土地出让收入预算由年初的652亿元调减至380亿元,不及年初预算的六成。     广州市财政局局长陈雄桥称,今年土地收入不及预期的原因有两点:一是受房地产调控影响,广州市将部分用地调整至年底出让,同时增加了竞买资金审查环节,导致出让金收取时间延迟;二是在征地拆迁中,由于部分原产权人对征地补偿标准要求不断提高,未就征地补偿标准达成一致,导致部分地块无法按期出让。     对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从广州土地市场的交易情况看,成交面积依然弱于去年,而溢价率和单价等方面超过去年水平,这从侧面说明土地市场的稀缺性不断强化,土地潜在的获取成本在增加。从土地交易的公告来看,部分用地延期拍卖,也是为了防范土地价格过高的风险。此外,部分工业用地的出让,能更好地抑制地价上涨,稳定市场预期。     一线城市土地市场降温     另据中原地产研究中心的统计数据显示,今年一线城市仅深圳表现较好,土地出让收入超2009-2015年以来年度最高位,北京和广州土地出让金则跌至近几年历史同期的谷底。土地出让的约束与限制条件越来越多,是导致土地市场数据降温的主要原因。很多城市为了避免地王都针对土地加大了限制条件。     二线城市中,截至12月26日,苏州市、南京市、上海市、杭州市、天津市、合肥市、武汉市、重庆8个城市卖地超过千亿;温州、贵阳、扬州、南宁、石家庄、海口、泸州等三四线城市表现相对较好,前10月出让金收入接近或超过去年全年水平。     ■ 延展     三四线城市对土地市场依赖度高     中原通过对所监测的40个城市2009-2015年各年度一般预算缺口率的分析称,整体来看,三四线城市较为“缺钱”,对土地市场的依赖度最高,一线城市对土地市场的依赖度相对较小。     严跃进预计,2017年供地和拿地节奏会加快,尤其是从供给侧结构性改革的角度看,依然会有一个明显的上涨。单纯从同比数据看,很多城市的土地交易面积反而要小于2015年,因此,补库存的策略相对比较缓慢。
2016-12-12
12月11日,中国指数研究院发布2016年11月全国百城住宅价格指数。根据中指院对全国100个城市新建住宅的全样本调查数据,11月全国百城新建住宅平均价格为12938元/平方米,环比涨幅较上月回落0.77个百分点。按中位数计算,全国100个城市新建住宅价格中位数为7342元/平方米,环比涨幅较上月回落1.71个百分点。从二手住宅来看,北上广深等十大城市主城区二手住宅样本平均价格指数环比涨幅呈全面回落态势。   值得一提的是,10月热点城市密集出台调控政策并取得初步效果。11月以来,上海、深圳、武汉、南京、杭州、福州、成都、天津、石家庄等城市进一步出台各类政策平稳市场预期,楼市调控效果得到巩固并不断深化。   中指院方面认为,从需求端来看,重点城市住宅成交量继续呈现环比下行态势,部分城市降幅扩大。从供给端来看,房企推盘规模也有所减少,新推项目定价继续低于预期水平。从价格来看,11月百城整体价格环比涨幅回落至0.88%,多数城市价格更趋平稳。该机构预计,年末市场交易规模有望继续回落,加之政策调控效果持续显现,房价走势将进一步趋稳。  
2016-11-16
一家之言   国家应该厘清房地产税的立法初衷,要在立法之初明白告诉老百姓,房地产税是干什么的,在此基础上再进行理性的讨论、建言献策。   据媒体11日报道,贾康出席中国与世界经济论坛,表示,未来五年中国房地产税推出的概率是50%,他指出,房地产税完全可以区分不同的区域,热的地方先行,凉的地方先不动,冰火两重天重新区别对待。   贾康的这次表达,代表了他对房地产税改革功能定位认识的重大转变——从之前调节贫富差距转向房地产市场调控。   在此之前,关于房地产税改革的功能定位始终模糊不清,导致市场和专家学者的争议较大。有人认为房地产税意在调节贫富差距。有人认为房地产税改革是为地方建立主体税源,兼顾财政收入和完善税制两种功能。其他人则希望以此调控房地产市场,倒逼多套房的持有者向市场供房,以打压房地产投资投机者。   当然,对于房地产税收改革的不同功能定位,导致税制改革,特别是征税范围、税率和征税方式等的确定上会有很大不同。   假如定位为调节贫富差距,那么房地产税就是一个财产税,应该以普遍征税为原则,以房产的价值大小来确定征税范围、税率等。比如北上广的一套房屋价值比中西部小县城的10套房屋价值都大,因此,从公平性来说,即使是首套或者二套,但对房屋价值大的不征税,对价值小但数量多的征税,显然是不公平的。   假如定位为调控房地产市场,那么多套房肯定要征税,首套房或者家庭人数较多的二套房不管价值高低,都应该免税。在税率上,应该是套数越多,税率越高,真正打压投资投机者;在征税方式上,要设置在交易环节,降低成本,防止税款流失。   假如是为了给地方建立主体税源、调整税收结构等,那么就应该赋予地方税收立法权,在税率确定、征税范围等方面,赋予地方一定幅度范围的减免税权。比如对房屋免税面积的设置、低税率还是高税率的选择等,要让地方政府根据本地区家庭结构实际情况来确定。同时也要落实税收法定原则,地方政府需遵循地方人大的立法程序,并报国家有关部门备案执行。   总之,国家应该厘清房地产税的立法初衷,要在立法之初明明白白告诉老百姓,房地产税是干什么的,让老百姓知道房地产立法的目的,在此基础上进行理性的讨论和建言献策。   笔者看来,目前房地产税收改革不应考虑调节贫富差距,应该以立足房地产市场调控为主要功能。因为其一,房地产税虽然以房屋土地等资产为征税对象,但如果定位为调控贫富差距,那么在房屋没有交易,也就是没有现金流入的情况下,对房屋征税实际上是对房屋持有者的收入课税,性质上与个人所得税相同,所以调节贫富差距应该改革个人所得税,而不是房地产税。   其二,调节贫富差距的前提是税制本身的公平公正。要实现房地产税本身的公平公正,最核心的因素就是对房屋价值的确定要采取大家认为公平的方式,但是在这方面,我们目前还没有完善的手段和措施,因此在公平性上很难保证。   其三,现阶段我国依法纳税的意识还不足以支撑房地产税主动申报的管理制度,同时在没有收入支撑的前提下,房地产税征税会引起民意反弹,引发社会矛盾,对于这点,在立法之初必须考虑。   相反,如果定位为调控房地产市场,就可以采取化繁为简的手法,例如在房价上涨过快的城市率先推进,或者全国统一推进,但需要赋予地方税收立法管理权,考虑全国的差别性因素。这样既兼顾了产业政策调控,又为地方建立主体税源确定迈出了坚实步伐,一举多得。
2016-11-2
新一轮楼市调控推出近一个月,效果很显著。根据CRIC统计,10月28个样本城市新房成交面积环比下降15%,发布楼市新政的城市环比下降21%,投资需求占比高的城市(如郑州、苏州、厦门和无锡等)下降40%-60%。再看房价,近期国家统计局首次发布半月房价变动情况,15个热点城市10月上半月新房价格指数涨幅环比9月明显降低,深圳和成都环比下降0.3%和0.1%,其他13个城市涨幅回落幅度在1.0-3.8个百分点之间。   从以往经验看,调控后楼市往往会经历“量跌价(惯性)涨-量跌价滞-量价齐跌”的过程,调控效果在5-6个月后才会显现。照理说,“宽货币、低利率”的环境没有变化,按揭利率仍在历史低位,楼市不太可能迅速冷却下来,特别是房价不会迅速逆转。此次国家统计局罕见地发布半月数据,突出热点城市量价迅速降温,彰显调控效果的指向很明显。结合近期楼市政策密集发布,央媒多次警示资金“脱实向虚”及管理层多次强调,监管部门抑制资产泡沫意图可见一斑。   国家统计局数据显示调控“良效”,意在引导市场预期。笔者认为,短期看,热点城市成交量迅速下滑是大概率事件。与前几轮楼市火爆最大不同在于,本轮房价上涨,加杠杆购房和“资产荒”预期下的投资需求是两个推手。各地调控政策密集发布,加上近期严禁资金违规进入楼市,收紧杠杆和开发商发债,对市场和政策非常敏感的加杠杆和投资需求,其市场预期会变化。而且,此轮调控重点在于限购消灭一部分购买力,限贷收紧杠杆,直指投资炒作需求,可谓政策有效着力。   而且,近年前三季度楼市火热,多数开发商已完成全年销售目标的90%。1-9月,开发商到位资金同比增长15%,发债、贷款、信托等多渠道融资开闸,如发债规模比去年同期增长近3倍。钱多了但并没有花出去,2014年3月以来的土地购置面积一直负增长,1-9月的新开工仅增长6.8%。因此,完成目标且“不差钱”的开发商,至少在明年“两会”政策明朗前,将处于减少新推盘的观望状态。10月,CRIC统计的样本城市新房推盘量下降24%,京穗深苏下降50%,最近三周沪深两地更是出现新盘“零批售”。笔者预计,未来半年销售面积将至少出现20%-40%的同环比下滑。   10月以来,供应和销售持续下滑,热点城市库存消化周期上升至8-10个月,供应紧张有所缓解,但今年以来新开工并未明显好转。2013年-2015年,房地产用地占供地面积比例分别为27.4%、24.8%和22.5%,收缩趋势明显。截至今年9月,开发商土地购置面积连续30个月负增长,中期内供求紧张局面难改,特别是压缩新增供地的热点城市。再加上2015年以来开发商回归重点城市,土地溢价率攀升。笔者认为,从“量跌价滞”到“量价齐跌”的转换将会比较艰难。“量跌价滞”的局面至少会延续至2017年一季度。当然,融资条件收紧,或许会倒逼开发商“以价换量”。   10月以来,人民银行、银监会召开关于打击资金违规进入楼市、控制杠杆的相关会议和进行了窗口指导。近期,有两个特别重要的信号:一是沪深两大证券交易所双双发文,收紧开发商发行公司债、募资不得用来拿地,这意味着低成本外源资金关闸;二是10月28日的政治局会议,近年来首次在未来货币政策基调中,提出抑制资产泡沫和防范经济金融风险。   这或意味着,今年GDP增长目标无虞,资产泡沫拖累人民币信用,引发资本外流,造成预期和贬值负循环的情况下,无论是整体货币环境,还是楼市结构性资金环境,都将出现“拐点”。当前,开发商资产负债率在80%左右,施工面积(71亿平方米)相当于6-7年的销售规模。如果以降房价来挤出楼市泡沫,未来主要城市楼市库存消化周期超过12个月。   金融环境紧缩后,楼市调控效果会更显著,但调控仍侧重于需求端,热点城市供求矛盾、未来房价上涨预期并未根治。正如人民日报所言,新旧动力转换和供给侧改革的环境下,不能放水,但也不能紧缩,稳健仍是主基调。因此,相机抉择下的货币宽松,难以避免资金接济楼市。截至9月,京沪苏粤浙等东部五省市房地产贷款余额占全国42.5%的份额。楼市分化背景下,资金更易于流向少数热点城市。   此轮22个城市出台调控政策,都有供给侧着力的意味,但政策规定相对笼统,后续操作细则和“落地”的配套措施没有跟上。笔者认为,需求管理在短期内控制住狂热的需求、投机炒作后,土地出让为主的供给侧要跟进,并成为中期内楼市的政策主旨。今年以来,16个热点城市中,8个城市住宅用地供应少于去年同期,平均下降幅度达到29.3%,6个城市批准预售面积下降,平均降幅达到22.4%。建议在“控地价、降房价”的保驾下,大规模增加供地。   一方面,基于热点城市划定城市边界,新增供地效率低、配套跟上的周期长等问题,要加快存量土地盘活。由此,要适应大城市服务业兴起的产业结构更替现状,除了向集约式的服务业增加供地外,要加快推进工业用地向居住用地转变,增加土地出让金,涵养未来政府税源。目前,北京、广州和深圳等早已是现代服务业发达的超大城市,服务业对GDP的贡献率在70%-90%。但是,2015年京穗深三个城市工业用地占比分别达到22%、32%和36%,远高于纽约(3.9%)和东京(5.1%)。与此同时,京穗深住宅用地占比分别仅为28%、29%和26%,远低于纽约(44%)和东京(73%)。因此,要加快配套成熟、供应效率高的存量用地盘活力度。   另一方面,城市外围及都市圈范围内的土地出让,应加快轨道交通建设为导向的区域内公共服务均等化布局力度,包括教育医疗、市政管网等配套服务,也包括产业链上下游(例如研发-制造-物流)在区域内的重新布局。例如,旨在提高通勤效率的多种交通工具无缝对接的规划,轨道站点大规模上盖住房和大型停车场建设;旨在提高公共服务供应效率的教育集团化(强校帮弱校)、强化划片入学和学区政策;旨在夯实有效需求的非户籍人口本地化,如非超大城市放宽入户门槛,用地审批“双挂钩”(财政转移支付和新增供地规模、新增户籍人口规模挂钩)等政策的实施细则都需要加快落地。
2016-10-20
美银美林近期的报告表示,按照计算房贷月供占家庭月收入中值的比例,香港的购房负担比目前为58%,而内地北京、上海、深圳这三大一线城市的比例则高达80%-124%。因此,随着香港与内地一线城市房价之间的差距不断缩小,更多的内地投资者出于资产多元化和财富保值的目的,可能会考虑在香港购置物业。  几个月前还 “跌跌不休”的香港楼市似乎出现了反转的迹象。去年第四季度,国外知名投行曾预测香港住宅楼价到2017年底将下跌25%-30%。但从今年第二季度以来,香港住宅市场开始企稳。国庆假期内地热点城市密集出台的各种限购、限贷政策,自然使一些人的目光转向香港。有分析人士认为,正是内地资金推动了香港楼市企稳并回升。  现象  香港中小型住宅价格连涨六个月  统计数据显示,今年第二季度,香港每月的平均成交量回升至4567宗,进入下半年香港住宅市场成交量继续回升,7月和8月,月平均成交量达到了5032宗,伴随成交量上升,住宅价格也同步回升。  在香港金管局9月份发布的一份报告中提到,香港二手住宅市场成交量自今年2月份的历史低位开始回升;同时,在开发商积极促销的情况下,一手市场销售也大幅上升,香港土地注册处的统计数据显示,今年前9个月一手私人住宅的成交已达到11869宗,较去年同期微跌约2.7%,并已达到去年全年成交的70%左右。  美联物业的统计数据显示,截至今年9月底,香港中小型私人住宅单位的平均价格已连续回升6个月,反弹至10349港元每平方英尺,累计升幅约6.5%。日前,反映二手房价的中原城市领先指数CCL也突破了140点,相比今年3月的最低值127.46点,上涨幅度超过10%,创下今年来的新高。  香港房价的回升拉动香港土地市场回暖。公开数据显示,今年上半财年,香港特区政府卖出11幅住宅官地,卖地收入高达221.7亿港元,连同即将发售的3幅市区住宅地,卖地收入预计突破400亿港元,同比飙升90%,并创下5年新高水平。今年以来,多家内地开发商也开始在香港“抢地”并中标。  回顾  知名投行曾预测香港楼市将大幅下跌  去年12月,中信里昂曾发布报告认为,香港住宅楼价较高,但居民置换物业需求减少,成交量萎缩,随着新楼盘供应加大,到2017年将累计下跌17%。而瑞银当时对香港楼市的预期则更为严峻,其认为香港住宅楼价到2017年底将下跌25%-30%。  香港金融管理局也曾在去年的一份季报中指出,鉴于环球及本港金融市场波动加剧,楼市前景将较审慎,且物业市场估值偏高,与经济基本因素并不一致,下行风险逐步增加。  香港楼市从去年第三季度起气氛转淡,住宅价格与成交量双双下跌,二手房交易量更是连续多月在低位徘徊。与此同时,李嘉诚等香港地产大亨近两年来纷纷抛售旗下港资物业更引来看空香港楼市的市场猜测。  曾经经受房地产泡沫破灭之苦的香港特区政府近年来频繁调控楼市。先后推出额外印花税、买家印花税及双倍从价印花税3项楼市狠招,透过印花税管理需求,重点遏制非香港本地的买家,防止楼市过热。  分析  内地资金拉高香港楼市?  今年第二季度以来,香港楼市在一片唱衰声中企稳并出现反弹迹象,上半年的浓厚观望情绪正逐渐消退。中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰认为,低息环境持续,英国脱欧公投之后外围资金涌向香港,支持了房价由跌转升,而目前的状况仍“比较健康”,预计年内可追平去年9月的高位水平。  也有许多分析人士指出,国庆假期内地热点城市密集出台的各种限购、限贷政策,自然使一些人的目光转向香港。随着内地各大城市不断收紧楼市以及人民币汇率持续受压,内地买家不断涌入香港豪宅市场。  深圳市民陈先生对北青报记者表示,他近期准备和几位朋友去香港看房。曾经香港的房价高不可攀,可如今跟北上广深等内地一线城市相比,香港的一些区域反倒显得便宜。但香港毕竟是国际金融中心,一些软硬件方面都远超内地城市。据了解,有些买家将深圳、上海的物业出售套现,转而在香港投资,认为相比内地一线城市,香港楼市相对安全。  美银美林分析师在近期的报告中表示,按照计算房贷月供占家庭月收入中值的比例,香港的购房负担比目前报58%,而内地北京、上海、深圳这三大一线城市的比例则高达80%-124%。因此,随着香港与内地一线城市房价之间的差距不断缩小,更多的内地投资者出于资产多元化和财富保值的目的,可能会考虑在香港购置物业。  中信银行(国际)日前发布的一份覆盖内地重点城市高净值人士的报告也指出,跨境银行服务需求中有关按揭及个人贷款的需求在四季度反弹强劲。  看法  香港楼市未来走势仍有波动  不过,北青报记者注意到,内地资金拉高香港楼市的说法并未获市场的一致认同。香港发展局局长陈茂波7月曾发文反对内地资金涌港推升楼市的说法。“过去三个月非香港身份证持有人购买住宅物业占整体成交宗数的比例,仍然只有约2%,未见明显上升趋势。”  在一些分析人士看来,目前香港楼市也并不像部分业内人士预期的那般乐观,仍然继续受到诸多不明朗因素影响,尤其是美联储进入加息周期。香港金管局发言人近期表示,市场对美国加息的预期会因最新的经济数据随时改变,这些改变不可避免地会影响全球资金流向,从而引发资产价格的波动。
2016-10-20
受益于多重利好政策的影响,今年前三季度我国楼市整体向好,20标杆上市房企也创造了销售佳绩。据中原地产市场研究部统计数据显示,截至今年10月12日,已有20家上市房企公布前9个月销售业绩,这些房企前三季度累计销售额共计14253亿元,同比上涨82%。其中恒大超过万科首次夺冠,3家企业前9个月销售额破两千亿元。  恒大超万科当老大  据中原地产市场研究部统计数据显示,截至今年10月12日,已有20家上市房企公布前9个月销售业绩。20家上市房企分化为三个梯队,第一梯队是两千亿军团,恒大首次超过万科,跃居首位;万科、碧桂园紧随其后。第二梯队是包括保利、融创、绿城、富力在内的品牌房企,销售业绩在1600亿元至400亿元之间。第三梯队以当代置业、中骏等企业为代表,销售业绩在230亿元至60亿元之间。  北京晨报记者发现,此次上市房企公布销售业绩的最大变数在万科与恒大上。与去年同期相比,万科、恒大的老大、老二地位发生了变化。恒大前9个月销售额达到2805.8亿元,超越了万科前9个月销售额2629亿元。  一位业内人士表示,“万科陷入股权之争,时至今日尚未有定论。股权之争使得公司股权结构变化存在不确定性,对于公司运营稳定性和发展前景有一定负面影响。在今年7月、8月万科出现业绩下滑,在9月扭转了局势,业绩呈上涨之势。”对于恒大超万科以及万科业绩是否受到股权之争的影响,北京晨报记者与万科相关负责人取得联系,但对方未予直接回应。  克而瑞研究中心分析师沈晓玲认为,尽管万科前9个月销售业绩不敌恒大,但是万科前9个月销售业绩距离今年全年销售目标3000亿元并不远。只要万科保持月度销售业绩稳定,完成全年销售目标不成问题。  超三成房企完成全年目标  来自中原地产市场研究部统计数据显示,在上述20家上市房企中,碧桂园、首开、融创等7家企业前9个月已完成全年销售目标,占比35%。剩下的17家企业也完成全年销售目标的七成以上。  “受益于去年以来的一系列利好政策的刺激,我国房地产市场销售在今年前三季度持续升温,给上市房企销售业绩提升带来支撑。所以大部分上市房企今年前9个月销售业绩明显好于去年同期。部分企业能够提前完成全年销售目标。”沈晓玲说。  在上述7家企业中,碧桂园的成绩最为亮眼。北京中原市场研究部主管康芃说,“尽管其他企业也有上调今年全年销售目标,但碧桂园是第一家将今年全年销售目标调整为2200亿元的房企,而且碧桂园还提前完成2200亿任务。”  前9个月3家企业业绩冲破两千亿  令人可喜的是,在上述20家上市房企中,恒大、万科、碧桂园3家企业前9个月销售均突破两千亿元,而去年同期无一家企业冲破两千亿元。  易居智库研究总监严跃进说,“除了万科以外,恒大、碧桂园前9个月销售额也突破两千亿元。这些上市房企具有较大的规模、过硬的产品、较好的品牌影响力,才能在激烈市场竞争中赢得购房人的认可。”  “今年前9个月,恒大表现十分出众。恒大前9个月累计实现销售额2805.8亿元,首次超过万科登上地产行业第一位置。9月,恒大单月销售达到475.2亿元,同样领跑众房企。”克而瑞研究中心分析师沈晓玲说,今年,恒大在营销层面主动出击,推出不同优惠举措,赢得了更多的市场机会。特别是在9月,恒大在全国展开八二折优惠,促成公司多个地区的项目出现热销,推动公司销售业绩的提升。  “今年碧桂园抓住市场机会,积极去化库存,销售业绩保持较高速的增长。同时碧桂园主要布局在一线和重点二线城市周边地区,受益于今年前三季度热点城市供不应求、市场预期提升等因素的影响,碧桂园在多个地区的项目销售火爆,拉动了公司销售业绩提升。”严跃进说。  透支未来销售业绩  “虽然房企收获了销售额历史最高的一年,但风险也越来越大。”张大伟表示,今年房企收获成交量爆发的一年,宽松的房地产政策刺激了房地产市场探底回升。一二线城市销售量快速上涨,促使房企销售业绩快速提升。但这种爆发酝酿了后续再上涨的风险。整体看,市场需求的透支,不利于2017年销售业绩上涨。  从9月30日开始至十一国庆节前后,包括北京在内的20个城市相继出台楼市调控新政,重提限购或限贷。“20个城市密集落地执行调控新政,足以彰显地方政府维稳房地产市场的决心。”沈晓玲说,从短期来看,受到限购、限贷政策从紧执行的影响,部分购房需求将被挤出房地产市场,其对楼市成交量的影响将立竿见影。预计第四季度热点城市楼市成交量将明显回落,房价增速逐渐趋于平缓,上市房企将会面临销售压力。  “由于未来热点城市楼市将会降温,所以房企要注意防范市场风险。一方面,房企拿了地开发建设,要注意打造适合市场需求的产品,在提升产品品质上下工夫,走差异化的道路。另一方面,为了避免有可能出现的市场风险,未来上市房企出手拿高价地要变得更加谨慎。”康芃说。
2016-10-20
    在上海约谈25家中资银行    昨日,25家中资商业银行被央行在上海约谈。有媒体报道称,此次参会的主要是中资商业银行行长以及房贷部门负责人,各银行被要求继续严格执行房地产限贷政策。    央行上海总部要求,各家银行应防止变相放松要求、打政策擦边球的情况,同时要继续强化对房贷首付资金来源的审查,加强居民收入证明真实性的审核,并切实防范各类资金违规流入土地市场。    同时,会议还要求各商业银行密切关注房贷集中度,合理调整资产结构,积极支持实体经济,努力推进供给侧结构性改革,把房地产调控和经济转型升级、风险防范统筹好。    今年10月8日,上海市住建委、上海市规划国土局联合下发的《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》。该《意见》指出,要对有意规避限购、限贷等相关规定的行为强化监管措施,加大管控力度。    业内人士分析,此前部分大中城市房价上涨过快,投资、投机客户大量进场,资金不断涌入。因此,目前有必要采取各类金融手段遏制房价上涨过快,这有利于银行将更多资源投向实体经济部门。  
2016-9-9
    9月6日,住建部官网发布了贯彻《法治政府建设实施纲要(2015-2020年)》的实施方案(简称《纲要》)。分析人士指出,此次文件中明确了此前因城施策的导向,和现阶段的调控思路一致。在当前房价上涨压力过大的情况下,体现出对房地产市场的严管控导向。    数据显示,受重点城市房地产量价齐升,前8月房企销售规模保持增长。下半年龙头房企之间竞争将越发激烈。    进入8月,恒大、碧桂园等龙头房企均通过大力推盘持续优化储备,结构性减负,加速资金回笼。据了解,碧桂园8月底即将全面启动三四线城市项目为期一个月的“光盘行动”加速去化。此外,部分存货集中在三四线城市的企业预计将参与促销,预计9月房企的销售业绩值得期待。    亿翰智库近期公布的1-8月典型房企销售业绩排行榜数据显示,千亿房企阵营相对稳定,目前仍为7家;但分化态势明显,2000亿元、1500亿元、1000亿元成为三个重要节点。    随着规模型企业竞争加剧,预计下半年竞争态势愈演愈烈。恒大8月单月销售金额480亿元,再创历史新高;碧桂园300亿元次之,较7月上升一位;万科单月业绩再度下降位次由7月第二下滑一位,与业中海地产并列第三。    前8月恒大累计销售金额2328亿元,万科累计销售金额2357亿元,二者间的差距仅29亿元。按照恒大的销售势头,2016年,房企销售老大的位置是否会变化成为焦点。    此外,上半年房企业绩大幅增长之下,部分企业调整年度业绩目标。恒大销售目标上调至3000亿元,碧桂园从1680亿元上调至2200亿元,融创上调目标至1100亿元。这意味着千亿企业或再度扩充。
2016-9-9
    中国指数研究院发布最新报告显示,2016年8月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为12270元/平方米,环比上涨2.17%,涨幅较上月扩大0.54个百分点。    从涨跌城市个数看,68个城市环比上涨,29个城市环比下跌,3个城市持平。与上月相比,本月价格环比上涨的城市数量增加2个,其中涨幅在1%以上的城市有36个,较上月增加7个。根据对北京等十大城市主城区二手住宅的活跃样本调查,2016年8月,十大城市主城区二手住宅样本平均价格为34388元/平方米,环比上涨1.34%,同比上涨21.54%。    报告预计,展望未来,在热点城市楼市持续高温情况下,房地产调控力度将进一步加大。随着市场传导效应不断显现,未来或将有更多城市加入政策收紧行列。
2016-8-30
住房和城乡建设部等七部门近日发布的《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》,正文第一句话就是“房地产中介行业是房地产业的重要组成部分”。既然如此,房地产中介理所当然要服从“去库存”中心任务,服务于“三去一降一补”工作大局。  房地产“去库存”的主要内容,就是中央明确的以满足新市民住房需求为主、着手建立购租并举的住房制度。从需求侧来看,新市民住房需求,大多就是购租并举或先租后购;从供给侧来看,“去库存”的含义就是缓解大部分城市,特别是三四线城市居高不下的存量住房。从上述两方面来看,服务于二手房或存量房交易的房地产中介,既肩负着重要责任,也面临着巨大发展机遇。  房地产中介要在“去库存”中发挥积极作用,首先是信息透明化,既要交易价格信息公开透明,更要真实房源的公开透明。唯有如此,才能如实传递供需信息,使买卖双方通过真实信息保障自身利益,这也是房地产中介“去污名化”的根本。  房地产中介积极参与“去库存”,政府的公共服务也要跟得上。特别是市、县房地产主管部门要按中央要求,全面推进存量房交易合同网签系统建设,建立健全存量房交易资金监管制度、房屋成交价格和租金定期发布制度。房地产主管部门须会同价格主管部门,加强房屋成交价格和租金监测、发布,推动房地产中介“走正道”,以合理引导市场预期。  房地产中介参与“去库存”,也需要开发商充分认识租售并举的新阶段特征。近年来,一二手房之间的市场联动越来越紧密,客源在新房与二手房之间的转换越来越频繁,房产中介手中潜在的客源价值越来越大,是一手楼盘“去库存”的重要力量。一些开发商支付给房产经纪人的佣金明显高于二手房交易,这种做法值得鼓励。  必须强调的是,“去库存”与“去杠杆”是高度统一的,以“加杠杆”来“去库存”,无异于饮鸩止渴。此次七部门通知,再次对房地产中介的金融活动加以严格规范。房地产中介只有守住信息的中介、交易的撮合人本分,才能防止房地产交易非理性因素的放大,使住房供给与居住需求“配对”,而非与投机需求“错配”,把库存从开发商手里转嫁到社会上。
2016-8-23
    截至8月22日,A股有江苏银行、平安银行、浦发银行、华夏银行和招商银行五家银行公布了半年报,剔除次新股江苏银行,除浦发外,其他三家公司净利润增速同比继续下滑。由于整个宏观经济增速放缓,银行也从以往的规模扩张转向结构调整,质量高的住房贷款成为“香饽饽”,而小微企业开始被冷落。     但在部分机构人士看来,由于信贷结构调整以及不良资产处置力度加大,整个银行业不良率增速或放缓,银行板块估值底部有望逐步提升。     文/表 广州日报     数据显示,今年上半年浦发银行实现归属股东净利润267.7亿元,同比增长11.99%;平安银行实现净利润122.92亿元,同比增长6.1%;华夏银行净利润98.26亿元,同比增长6.08%;招商银行净利润352.31亿元,增长6.84%。记者对比发现,在上述银行中,浦发银行表现最好,该公司去年同期净利润增幅为5.50%,这也意味着今年同期增幅扩大了6.49个百分点。而其他银行增幅都是下降的,其中,招商银行从8.26%下降到6.83%,平安银行从15.02%下降到6.10%。     业绩增速放缓     民生银行首席研究员温彬分析,二季度银行业绩增幅放缓主要受三大原因影响:“一是资产增速放缓,二季度资产增速为15.66%,较上季度回落1个百分点;二是净息差收窄,二季度净息差收窄至2.27%,创有数据以来新低;三是核销不良贷款,侵蚀利润。”     不过,银行处置不良资产的力度明显加快。从半年报来看,各个银行都把“保卫”资产质量作为自己的第一要务,如平安银行表示,已采取多种举措,加强风险监测预警、强化催清收等多方面持续改善资产质量。招商银行表示,今年上半年创新不良资产处置方式,开辟资产证券化不良处置新渠道,加大不良资产核销力度等。     住房贷款成银行“香饽饽”     根据央行的数据,今年7月份,银行新增人民币贷款4636亿元几乎全是房贷。有分析认为,虽然按揭贷款利率相对偏低,但资产质量高,不良率非常低。     招商银行半年报显示,2016年上半年,招商银行加大个人住房贷款和信用卡贷款投放,零售贷款占比提高1.26个百分点至44.69%。而个人住房贷款今年上半年末余额达到6148.71亿元,占总额的比重高达20.32%。而截至2015年年底,该公司的个人住房贷款占比为17.69%。浦发银行今年上半年末个人住房贷款余额为3379.51亿元,占个人贷款总额的46%。而去年年底,个人住房贷款占比只有44.36%。     在不少人士看来,银行增加了住房贷款,一方面是因为住房贷款质量最好。记者对比发现,截至目前,招商银行个人住房贷款不良率只有0.41%,大幅低于1.83%的平均水平。在浦发银行个人贷款中,住房贷款不良率也只有0.45%。     中小微企业整体遭“冷落”     记者对比发现,虽然部分银行依然坚持新增信贷向中小微企业倾斜,但多数大行鉴于不良率偏高而压缩中小微企业的资金支持。     数据显示,截至2016年6月30日,平安银行小企业金融事业部管理的贷款余额817.51亿元,相比今年年初下降了12.48%。对此,该行解释称,受宏观经济影响,小微企业普遍经营困难,加剧了小微客户的经营风险。     数据显示,招商银行小微贷款余额也从去年年末的3107.77亿元压缩到今年上半年末的2921.91亿元,降幅为5.98%。     招商银行还表示,其不良贷款增量77%集中在制造业、采矿业和建筑业三个行业,由于资产结构持续优化,上述行业贷款总额压缩7.67%。     东吴证券分析师戴志锋指出,目前银行股核心逻辑就是宽裕的资金四处寻找安全资产,利率持续下行推升股息率的吸引力。加上基本面有改善迹象,各类资金会逐渐青睐低估值的银行股,逐步提升其估值。而从个股选择来看,应从资产质量、估值和股息率的角度来判断,如中信银行、北京银行、宁波银行等都是不错的标的。(记者张忠安)     百货:大多企业业绩持续下滑     本土零售龙头广百股份近日发布的中报业绩显示,上半年,广百股份实现营业总收入35.22亿元,同比下降6.17%;实现归属于母公司所有者的净利润8944万元,同比下降28.20%,完成年度计划进度35%。对于第三季度,广百股份预计2016年1月~9月份归属于上市公司股东的净利润1.16亿至1.66亿元,同比下降30.00%至0.00%。     放眼望去,大部分百货近况都不容乐观。目前已公布业绩的百货企业,大部分都呈现下滑趋势,零售业仍未能走出业绩寒冬。     广州另一家上市百货公司、越秀金控旗下的百货业务广州友谊,上半年整体实现营业总收入12.61亿元,同比下降10.05%;净利润1亿元,同比下降9.92%。     而近几年因与电商巨头阿里展开紧密合作而备受关注的银泰百货,上半年业绩也出现大幅下滑。据中报显示,银泰商业纯利润大跌21.3%至5.61亿元人民币,期内总收入同比下跌0.3%至30.48亿元。     有着“外资第一店”之称的百盛商业集团昨日发布的上半年财报显示,上半年集团亏损1.24亿元,远超去年同期的1584.5万元。新华百货的净利润同比下降69.26%,为3798万元。     据观察,从2011年开始,中国各大百货公司销售业绩急剧下降,现在更是一路大跌。这是近20年来从未有过的现象。     广东流通业商会执行会长黄文杰分析称,这是因为消费市场持续低迷,消费模式快速转变导致的。有行业分析师也指出,购物中心业态的崛起,以及逐年递增的电商市场,特别是近两年的跨境电商,蚕食了传统百货的份额,百货业销售下滑较大的品类也正是网络购买增长最快的品类,如家电、IT产品、服装等。     传统百货行业仍在转型摸索期,要适应消费模式变化,创造新的消费热点和商业模式,是当务之急。“转型期的阵痛还将持续,但相信各种倒逼下,新型百货的出现指日可待。”黄文杰说。     创兴银行半年营业利润增8%     在内地上市银行业绩增速一路下滑中,在香港上市的银行表现如何呢?越秀集团成员创兴银行22日发布半年报显示,今年上半年减值准备之前的营业盈利同比增长8%。越秀集团表示,将增加内地网点布局,预计今年三季度将开横琴支行。     报告显示,该行核心业务整体稳健、资产质素维持良好、核心业务之盈利质量也有所提高,2016年上半年其股东资金回报率年化为7.98%,中期现金股息为每股0.15港元。
2016-8-23
    22日,易居房地产研究院发布的数据显示,截至7月底,包括北上广深在内的35个城市新建商品住宅库存总量为24478万平方米,环比减少1.0%,同比减少5.6%。综合近一年数据,2015年下半年开始,35城市库存总体呈现下滑态势。今年4月,随着房企推盘节奏加快,库存规模略有上升。5至7月,库存规模开始继续下调。     7月,35个城市商品住宅延续供小于求的态势。当月,35城市新建商品住宅月度新增供应量为2161万平方米,环比减少11.6%,同比增长5.9%。7月推盘节奏相比6月有所放缓,体现出淡季效应。与此同时,35个城市月度新增供应量小于新增成交量,其中7月新增成交量为2414万平方米,环比减少6.9%,同比增长9.9%。新增供应小于新增成交,促使7月库存出现下降。     具体来看,7月,35个城市中有22个城市的库存量同比下滑。其中,合肥、南京和苏州的同比跌幅较大,跌幅分别为63.3%、58.4%和39.6%。有13个城市库存出现同比增长。其中,茂名、太原和济宁三个城市的库存上升幅度较大,同比增幅分别达到58.3%、55.3%和55.1%。     从一二三线等三类城市来看,三类城市库存环比均有不同程度下降。截至7月底,一二三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为2890万、17406万和4182万平方米,环比增幅分别为-4.0%、-0.5%和-1.2%,同比增幅分别为-18.0%、-4.5%和0.1%。     从存销比来看,7月,35个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.0个月,相比6月的10.5个月有所收窄。     7月,35个城市中一二三线城市的新建商品住宅存销比分别为8.5、9.6和14.7个月。相比6月9.0、10.0和15.6个月,三类城市均有加快。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示:“一线城市已连续19个月存销比数值低于12,这是近期一线城市房价出现比较明显上涨的原因所在。二线城市的市场情况和一线城市类似,目前存销比处于12个月以下的水平,房价上涨幅度相对也较大。部分城市存销比比一线城市还要小,房价上涨幅度自然更大。三线城市存销比数据继续缩小,但相比一二线城市,依然较大。”     严跃进指出,综合历史数据,目前35个城市商品住宅存销比总体上处于历史低位,这是近期房价持续上涨且涨幅偏大的深层次原因,“三季度预计该指标总体上会在低位徘徊,意味着后续房价将继续上涨”。  
2016-8-23
    万科2016年度中期业绩会昨天在深圳举行。万科董事会主席王石、总裁郁亮缺席发布会。会上,万科高管回应了近期热点问题,称股权事件带来的不确定性已经给公司经营带来影响,并表示万科发行股份购买深铁资产的重组预案还未在股东间达成共识。只有在股东各方达成共识的基础上,才能举行第二次董事会进行再度审议。万科董事、执行副总裁王文金,执行副总裁张旭,执行副总裁孙嘉,董事会秘书朱旭出席了发布会。     多个项目因股权事件中止合作     虽然今年上半年万科销售额再创新高,但下半年万科将面临更加复杂的宏观经济形势和内外环境。万科董秘朱旭称,股权事件带来的不确定性,可能给公司后续经营带来更大挑战。股权事件对于公司的影响将体现在四个方面:土地项目获取,合作伙伴和客户信心,公司业务拓展以及团队稳定性等。     朱旭表示,到今年6月,万科已有31个项目因股权事件遭遇合作中止或者条款变更,万科物业也有5个项目因为股权事件从合作变成观望。同时,6月底以来员工士气发生变化,普遍对公司未来产生忧虑。6月以后公司员工的离职率上升,上半年总部的离职率已经达到去年全年水平。招聘方面,优秀人才也开始对万科的文化和前景担忧而产生观望。     “管理层也在加强沟通和稳定团队,但是这些工作可能效果有限,还是希望股权事件能够得到解决。”孙嘉说。     此外,朱旭透露,万科发行股份购买资产的预案目前在股东层面仍然没有达成一致,仍在继续沟通,管理层对此“感到遗憾”。第一次董事会讨论的预案不是最终方案,现在在继续论证、磋商和改进,必须在达成共识的情况下再开第二次董事会会议。     不过,朱旭称“股东间有良好沟通的基础”,公司还是认为轨道+物业的模式是至关重要的。因此,万科这一段时间一直在与相关各方沟通磋商,希望达成共识,希望各方股东能为了万科稳定健康的发展最终走到一起。     管理层表示,万科未来的工作重点第一个是稳定队伍,第二个是控制风险,第三个是可持续发展。     与黑石合作从不涉及股权     今年7月,万科曾在深交所发布公告,称与黑石就129亿元人民币收购地产资产进行磋商,但交易对价不涉及公司发行任何证券。业界一度猜测,这是万科管理层正在启动的“B计划”,目的可能是保护管理层的控制权。     对此,万科执行副总裁张旭回应称,即使没有股权之争,打造商业运营平台也是万科打造城市配套服务运营商的重要组成部分,是公司转型的重要一步。“印力是第三大商业集团,所以和印力商业平台有这样的一个合作。”     张旭称,万科与黑石有很多合作,但是万科从来没有与黑石洽谈过股权方面的事情。如果能合作,可以达成非常好的协同效应。无论是印力还是黑石的资产,都是非常优质的,合作有助于在万科的转型过程中打造一个属于万科的有竞争力的商业平台。     没有反向收购恒大的意向在万科股权之争胶着之时,恒大集团在二级市场连日增持万科股份,目前其持有的万科股份已占万科总股本逾6%。恒大表示,增持目的主要是认可万科A的投资价值,并在未来12个月内将根据证券市场整体状况,结合万科A的业务发展及其股票价格情况等因素,决定是否继续增持或减持。     对于恒大的入股,张旭表示,万科还是继续做好自己,相信股东对万科的投资都是好的。     而对于恒大是否跟万科有过沟通的问题,朱旭表示,其实万科跟几大股东都保持着密切畅通的沟通,但是关于股东下一步的增持和减持,万科没有得到明确的消息,恒大也没有透露。朱旭同时表示,万科没有任何意向收购其他公司,也没有反向收购恒大的意向。     对于恒大的追赶,张旭称,万科不跟别人争第一,尽管深陷股权之争,但还是行业领跑者。     到明年3月,万科董事会将面临换届,朱旭表示,只能按照提名委员会和薪酬委员会提名,还有持股1%以上的股东可以提名人员。股权之争确实增加了换届的复杂性,目前正在和股东进行紧密沟通,如果有进一步的信息会进行公告,会根据公司章程来。
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