今天是2019年11月18日 星期一 | 2019年11月17日: 共成交:0套,总成交面积:0平米
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2017-4-18
一个月的时间,偌大的中介门店、十几个经纪人,却只成交了一套房。这几天,海淀区西北旺中介经纪人小陈翻出来许久未联系的老客户:“大哥,最近有几套业主急着卖,比同户型便宜不少,您看看?”电话另一头的回答很干脆:“算了,首付凑不够了。”   从“3·17”新一轮楼市调控出台至今,一个月内北京多部门已针对楼市使出十余个“大招”,认房认贷、抬高首付等剑指炒房的措施落地生效,堪称“史上最严”。来自市住建委的统计数据显示,今年4月上半月,北京市二手房共网签8000余套,环比2017年3月下半月下降5成。面对交易冷清的行情,部分着急出手的业主开始大幅下调二手房源的报价。   挂牌量比调控前减35%   小陈的感受也直观地反映在二手房小区的成交记录上。记者查询发现,从3月17日到4月17日,海淀区百旺茉莉园小区仅成交一套房;但在2月17日到3月17日,该小区成交15套,仅3月14日一天就成交3套。   一个月的时间出台十余项措施,二手房“首当其冲”。“不少买房人凑不够首付,看房的也就少了,着急卖房的业主也就开始往下调价。”中介经纪人分析。类似情况在本市多个小区上演。朝阳劲松农光东里小区,过去一个月时间成交3套,远低于前一个月16套的成交量。   由于网签有一定滞后性,一些看房量、挂牌量指标也更显调控效果。链家方面透露,新政后一个月链家前期成交量周均995套,比调控前一个月下降73%;带看量也从调控前四周周均9.5万次下降至5万次,下滑47%;调控后四周挂牌量均值为8082套,比调控前的12421套减少了35%。   “调控提高了首付门槛,首付缺口使得客户无法购房带来成交量的下滑。”对于这些关键指标下滑的原因,链家研究院院长杨现领解释,在换房为主的市场中,无法买到新的房子也就不会卖掉旧的房子,因此挂牌量也出现减少;其次,调控也改变了市场预期,尤其在一系列组合政策下部分需求转为观望态度。   上半月二手房网签量腰斩   根据“3·17新政”,北京重回“认房又认贷”,二套房首付抬升:购买普宅的首付款比例不低于60%,购买非普宅的首付款比例不低于80%。   普宅与非普宅虽一字之差,但要凑的钱明显不同。从本市对普宅的价格认定标准来看,五环内标准为单价39600元/平方米、总价为468万元;五环到六环31680元/平方米、总价374万元;六环外23760元/平方米,总价281万元。单价、总价两个标准符合其一即可。   仅仅是其中的一个价格标准,就已经把不少房子纳入非普宅范围内。朝阳区北五环外华贸城小区,在链家网在售52套房源,总价最低的是一套55平方米开间,报价400万元、单价7.23万元/平方米;单价最低是一套66平方米开间,报价450万元,单价6.74万元/平方米。由此来看,普宅价格这一关,这小区52套房无一能过。   成为了非普宅,首付门槛进一步抬高。以“卖一买一”的连环单方式购入华贸城一套630万元的LOFT为例:如果以630万元的实际成交价网签,那么首付要准备8成,即504万元;以374万元的普宅价格上线网签,那么最多贷款74.8万元,剩余的555.2万元是实际首付款。“实际成交中,选择后一种的人更多,因为这样在后期税费环节能少缴一部分。”中介经纪人说。   二手房降温,新房销售也同样受影响。4月上半月本市新建商品住宅(不含保障房)共网签1000余套,环比3月下半月下降3成多,同比去年4月上半月下降超5成。   降价房源占比增长近4成   链家网海淀区百旺茉莉园小区的成交记录显示,成交记录上仅有的一套房子的成交周期只有4天,最初挂牌价为1050万元,但实际成交价格则为975万元,4天时间降了75万元。在朝阳区劲松农光东里小区,3月初该小区曾出现挂牌350万、成交358万元的案例;而在最近一个月,则出现了以390万元挂牌、11天后骤降30万元成交的案例。   “二手房砍价空间正在明显扩大。”杨现领说,目前二手房调价中,降价房源占比为60%以上,较调控前增长近40个百分点,预计随着带看量的减少和调控影响的深入,业主预期将会进一步回落。“调控前业主较为强势,报价持续上涨,调价房源中涨价占比高达80%左右。”   在供应方面,北京刚刚出台了5年150万套的新房供应计划,新增住房在户型结构上更偏重于中小户型。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析,这将从根本上改变市场预期,改善供需不平衡的矛盾,优化供应结构,扭转北京新房市场高端化趋势,满足更多工薪家庭置业需求,引导楼市健康平稳发展。“随着交易量的持续回落,前期房价涨幅过大、户型较大、总价较高的房源挂牌价和成交价预计都将出现回落。”他说。   两楼盘未明码标价将被罚   “3·17”房地产调控政策发布后,针对本市房地产销售环节的检查和治理持续不断。记者从市发改委了解到,新政后这一个月,价格检查部门出动876人次,检查了816户在售楼盘和中介机构。其中,海淀区橡林郡和上林溪两个在售楼盘项目违反商品房销售明码标价相关规定,将受到行政处罚。
2017-4-18
17日,国家统计局发布了今年一季度全国房地产开发投资和销售情况。数据显示,今年首个季度全国商品房销售面积同比增长19.5%,增速比1~2月份回落5.6个百分点。国家统计局表示,新一轮楼市调控影响或在4月后陆续显现。   国家统计局的数据显示,2017年1~3月份,全国房地产开发投资19292亿元,同比名义增长9.1%,增速比1~2月份提高0.2个百分点。其中,住宅投资12981亿元,增长11.2%,增速提高2.2个百分点。1~3月份,商品房销售面积29035万平方米,同比增19.5%,增速比1~2月份回落5.6个百分点。商品房销售额23182亿元,增25.1%,增速回落0.9个百分点。   同时,3月末,商品房待售面积68810万平方米,比2月末减少1745万平方米。其中,住宅待售面积减少1643万平方米。   国家统计局国家统计局新闻发言人毛盛勇在昨日的新闻发布会上指出,新一轮调控措施是3月17日以后陆陆续续出台的,对于整个经济,包括对房价,还有其他房地产方面指标的影响,有可能在4月份乃至以后陆续有所显现。毛盛勇还强调,要建立促进房地产平稳健康发展的一系列长效机制,要建立一整套制度安排。   数据显示,今年前三个月,房地产开发企业房屋施工面积636977万平方米,同比增长3.1%,增速比1~2月份回落0.1个百分点。房地产开发企业土地购置面积3782万平方米,同比增长5.7%,增速比1~2月份回落0.5个百分点。
2017-4-1
29日,住建部举行整顿规范房地产开发销售中介行为电视电话会议,要求各地持续整顿房地产市场秩序,重点整治房地产开发企业和中介机构垄断房源,操纵市场价格等三类违法违规行为。   住建部要求各地持续整顿房地产市场秩序,重点整治房地产开发企业和中介机构的三类违法违规行为:一是垄断房源,操纵市场价格;二是造谣生事,误导市场预期;三是提供虚假证明,扰乱市场秩序。同时,要求各地配合金融主管部门继续严肃查处“首付贷”和其他资金违规进入房地产市场的行为。   住建部要求各地始终保持高压严查态势,持续打击违法违规行为,依法从严从重处理,进一步净化市场环境,切实维护群众合法权益,促进房地产市场平稳健康发展。   住建部在会上通报了近期各地查处的30家违法违规房地产中介机构和开发企业,包括北京存房房地产经纪有限公司、北京搜房网络技术有限公司武汉分公司、上海弘锦房地产经纪事务所、杭州美园房地产代理有限公司、广州竞宇金融服务有限公司、深圳市富驰房地产开发有限公司、河北佳兴房地产开发有限公司、惠州市大亚湾庆祥实业有限公司等。   《经济参考报》记者了解到,北京市价监局日前组织召开房地产经纪机构收费政策提醒告诫会,指出不宣传、不炒作“学区房”概念,公司内外网屏蔽“学区房”等敏感词汇;不违规受托出售“过道房”以及面积过小的平房;不做“公证房”交易。会议还告诫提醒房地产中介,不发布未经核验的房源信息,不隐瞒抵押、查封等影响房屋交易的信息;不受托出售明显高于市场价格的高价房。   此外,严禁房地产经纪从业人员一年内买入卖出同一套房屋;不捏造、发布、传播涨价信息,不制造恐慌气氛,不错误解读调控政策;不参与炒房、囤房,严禁不引导、不协助交易当事人通过伪造证明、假离婚等非法手段骗取购房资格、规避限购政策;不引导、不协助购房人骗贷和骗提住房公积金;不引导、不协助交易当事人骗取税收优惠。
2017-4-1
在不良贷款压力下,不少银行把资金配置到风险相对较低的个人住房按揭贷款上,已发布年报的几家银行个人房贷均有大幅攀升,不少甚至成为去年新增贷款的主力。今年以来,在多地限购政策加码的形势下,个人房贷需求会否减弱,银行信贷将如何调整?   房贷成新增贷款主力   近年来,与房地产相关的贷款业务规模逐步增长,新增占比不断提升。从已披露的多家银行年报看,2016年银行几乎都加大了对个人住房贷款的投放力度,有的银行个人房贷增速甚至超过八成。   年报显示,平安银行去年个人房贷余额同比增长85.41%;中信银行个人房贷余额增长63.03%,农业银行、建设银行、交通银行等大行个人房贷增幅三成左右,招商银行个人房贷增长四成多。   央行的数据显示,2016年新增贷款中,以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款约占新增贷款总量的45%,这一比例明显高于往年。   “2016年实体经济对信贷需求减弱,企业经营风险加大,银行对企业的贷款动力相对不足,杠杆率较低、风险相对可控的个人部门成为新增贷款的主要投向。”中国社科院金融所银行研究室主任曾刚说,银行在去年普遍加大了对个人房贷的投放力度。   年报数据显示,个人房贷在银行业务中的占比也在提高。其中,农行个人住房贷款余额在个人贷款中占比升至76.5%。   与此相对的是,不少银行明显收紧了对房地产开发贷款的审批,部分银行相关贷款业务规模和占比都有下降。去年建行房地产开发类贷款规模减少1149.98亿元,农行减少发放房地产业贷款和垫款377.27亿元。   各路资金涌入热点城市楼市   在国家加大房地产调控力度的背景下,银行对房地产企业的融资趋紧。但同时,去年我国部分城市房价经历快速上涨,各路资金纷纷涌入热点城市楼市。   数据显示,去年资金信托投向房地产领域的规模达1.4万亿元;去年前10个月,房企发行公司债融资超过7000亿元,远超2015年公司债全年规模。   与此同时,不少险资也进入了楼市。去年,中国平安投资性房地产资金423.96亿元,较上年增长54.1%;增幅同样超过50%的还有新华保险,太平洋保险投资性房地产资金较上年增长了36.5%。   由此,部分房企对银行贷款的依赖度有所下降,这也反映在上市房企的年报中。如中粮地产2016年末银行贷款为181.7亿元,比上年减少22.9亿元。   中国人民大学重阳金融研究院客座研究员董希淼表示,“部分一二线城市房价快速上涨,各路资金纷纷涌入热点城市楼市;与此同时,实体经济贷款疲弱甚至出现月度负增长,资金‘脱实向虚’风险抬头。”   今年政府工作报告提出,“遏制热点城市房价过快上涨”。这给房地产市场发展划出红线,也为流向楼市的资金敲响警钟。随着银、证、保等金融监管部门出台的一系列房地产融资政策落地,房企的融资渠道正全面收紧。   楼市新政策推动银行调整信贷布局   去年10月份以来,多地陆续出台房地产调控政策,包括银行房贷政策在内的调控措施历经多次调整加码,房地产业相关贷款业务出现了一定幅度的变化。   记者了解到,今年年初,一些热点城市的房贷已经受到压缩。建设银行相关负责人介绍,今年1月份,建行在16个热点城市的新增房贷大幅减少,同比和环比降幅均超过30%,在热点城市以外的其他地区房贷新增较快。   今年3月份以来,包括北京、广州等众多热点城市都出台了新的限购政策,将会进一步影响银行的信贷布局。   与此同时,三四线城市房地产去库存压力仍存,与房地产有关的信贷风险也在上升。从年报中可以发现,不少银行的房地产业不良率在攀升。其中,建行房地产业不良率为2.53%,农行房地产业贷款不良率为2.47%,均比去年有所上升。   由此,银行也在优化信贷结构。农行在年报中表示,将持续优化法人房地产客户区域和产品结构,重点支持一线城市和经济发达、区域集聚效应明显的二线城市,择优支持三大经济带区域中心城市和中西部省会城市,从严控制供需比不合理的三、四线城市。   专家认为,宏观调控下银行房地产相关贷款或将继续被压缩。“政策收紧情况下,合格购房人会明显减少,对房贷的需求会减弱。”曾刚说,从银行本身来说,个人房贷利润相对较低,在当前利率上行的环境下,按揭贷款劣势将逐渐显现出来,银行贷款投向会向企业部门倾斜。  
2017-4-1
今日起,天津楼市限购正式升级。记者梳理发现,自3月份以来,以北京版“认房认贷”政策出台为标志,全国楼市掀起一波调控热潮,粗略统计已有超过40个城市出台楼市调控举措。其中,“认房认贷”政策不仅覆盖北上广深一线城市,还逐步向热点二线城市蔓延。   3月再掀调控潮 超40城启动调控   从3月初张家口崇礼、浙江嘉善等环京沪区域三四线城市的适度调控,到中旬北京“10天9策”的全方位、深度调控,再到天津、杭州等城市跟进升级调控。全国楼市再次进入密集调控期,“认房认贷”乃至商办限购等手段被纳入多地新政。   据中新网记者不完全统计,3月以来,全国范围内已有40多个城市,进行了50余次房地产市场约束性调控。   其中,北京10天内出台9项举措的频率,堪称“史无前例”,从收紧二套房认定到对假婚、补缴纳税、转投商办等路径的封堵,再到对中介机构、开发商违规行为的严查整顿,无疑成为其他城市的调控样板。   记者发现,范围广、力度大、多措并举是本轮调控的主要特点。广州在3月三次加码调控,南京、青岛、东莞等城市也两度升级调控政策。   “整体来看,全国楼市成交量会被一定程度抑制,部分之前报价过高的楼盘项目和二手房价格可能会快速回调,2017年房地产市场预计会维持在调整期。”中原地产首席分析师张大伟对中新网记者分析称。   “认房认贷”在一、二线城市蔓延   在北京启动“认房认贷”模式后,“认房认贷”全部覆盖北上广深四个一线城市。而随着调控的深入,天津、厦门、杭州等二线城市也加入到“认房认贷”阵营。   3月31日晚间,天津先后两次发文加码限购限贷。限购方面,非天津户籍家庭仅限购买1套住房,且需连缴2年以上社保;信贷方面实施“认房认贷”,无住房但有购房贷款记录(含公积金贷款)的居民家庭,再申请贷款仍按二套房最低首付60%认定;同时,贷款最高年限调整为25年。   3月28日,厦门市宣布执行“认房又认贷”的差别化住房信贷政策,同时,对无法提供购房之日前4年内在厦门逐月连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭,暂停向其销售180平方米及以下商品住房。   此外,杭州也发文施行“认房认贷”:只要有商业贷款或者公积金贷款的记录,再购买房屋都只能按照二套房的首付标准执行,首付款比例不得低于60%。   京沪周边热点城市紧跟调控步伐   记者发现,本轮楼市调控的主要特点之一,就是一线城市周边的热点城市也紧跟着同步出台楼市调控加码政策。   3月17日,石家庄首度发文收紧楼市,明确非本市户籍居民限购一套住房,并调整了普通居民购房首付比例和贷款政策;3月19日,保定也发布房地产调控意见;3月21日,廊坊宣布主城区、三河市、大厂回族自治区、香河县、固安县和永清县,非本地户籍居民限购1套住房、且购房首付款比例不低于50%。   截至目前,京津周边区域中,保定、石家庄、崇礼、涞水、涿州、廊坊、三河、固安、大厂、永清、香河、怀来、承德13地已开启限购措施。   而上海周边区域的浙江嘉善县和嘉兴市也步入限购限贷阵营。3月13日,嘉善县对新房、二手房全面限购,明确在全县范围内暂停向在嘉善县拥有一套及以上住房的非本县户籍居民家庭出售新建商品住房;3月21日,嘉兴市发文明确非本市户籍家庭首套住房首付比例不低于50%。   “河北涿州、涞水县和浙江嘉善县等出台调控新政策,表明京沪一线城市的外溢效应正在逐步放大。”同策咨询研究部总监张宏伟此前对媒体表示,本轮调控已从一线城市、热点二线城市,扩展到一些三四线城市区域。   北京商办限购打头炮 上海、深圳等或跟进   各地调控新政出不停,大多在购买资格和信贷政策方面做文章,而北京、广州则率先对商办市场下手。   3月26日,北京商办限购政策出台,“个人无法购买在建商办类房屋”、“买二手商办需在京无房、连缴纳五年社保”、“个人购房需全款”、“中介不得违规代售、宣传商办房屋”等诸多限制,让此前火热的商办市场一夜冰冻。   来自中原地产研究中心最新数据显示,3月27日-30日四天,商办项目网签量仅有15套;而新政前四天,北京地区商办类签约套数高达2132套,政策效果可见一斑。   几日后,广州也出台商办类房屋限购措施,明确该类项目不得改变为居住用途,销售对象应当是法人单位,这意味着个人不能再购买一手商办房屋。   北京、广州之后,哪些城市还会对商办市场下手?易居研究院智库中心研究总监严跃进预计,未来一些热点城市会积极跟进商办类项目限购,类似上海、深圳等地后续或会添加类似内容,虽然管控强度可能不会等同于北京,但有一点可以确定,即商办项目不再与居住属性挂钩。
2017-4-1
在楼市调控趋严的情况下,商业银行房地产信贷政策分化趋势或更明显。业内人士表示,未来开发贷、个人住房贷款等将迎来降温。另外,若实体经济能保持平稳增长,商业银行不良贷款率稳中趋降的可能性较大。   房贷增速或明显下降   央行日前发布的《2016年四季度金融机构贷款投向统计报告》显示,截至2016年12月末,人民币房地产贷款余额26.68万亿元,同比增长27%,增速比上月末高0.5个百分点;全年增加5.67万亿元,同比多增2.08万亿元,增量占同期各项贷款增量的44.8%,比1-11月占比水平高0.2个百分点。   从招商银行年报来看,十大借款人中房地产业排在第五位,占贷款总额百分比是0.19%。截至2016年12月末,房地产业不良贷款率为1.01%,去年该值是0.55%。建设银行的不良贷款率较去年末也有所提升,从1.23%提高至2.53%。   实际上,从今年前3月来看,房地产开发贷将迎来降温。银监会日前下发《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》,其中检查的内容便包括首付贷款和房地产开发贷等。多家银行管理层人士在业绩发布会上表示,今年将严格执行差别化的房地产信贷政策。业内人士也表示,去年上半年信贷投放向房贷等个贷业务倾斜,但随着信贷结构进一步调整,今年房贷增速将明显下降。   不良贷款率料稳中趋降   工商银行年报显示,2016年工行关注类贷款5840亿元,增加635亿元,占比4.47%。不良贷款2118亿元,增加322.83亿元,不良率1.62%。逾期贷款与不良贷款的剪刀差减少189亿元,同比少增860亿元。交通银行年报显示,2016年末,该行不良贷款余额624.00亿元,较年初增加61.94亿元;不良贷款率1.51%,较年初上升0.26个百分点,不良率略有上升。   多家银行不良率出现下降趋势。截至2016年12月31日,农行不良贷款余额2,308.34亿元,较上年末增加179.67亿元;不良贷款率2.37%,较上年末下降0.02个百分点。光大银行不良率为1.60%,同比下降0.01个百分点。   中国银行国际金融研究所发布的报告表示,截至2016年末,商业银行不良贷款余额为1.5万亿元,同比增长18.7%,增速较2015年末下降32.6个百分点;不良贷款率为1.74%,较2015年末上升0.1个百分点。中国银行国际金融研究所研究员熊启跃认为,从上市公司的利息保障倍数是否小于1、不良贷款率和关注类贷款率的变动以及上市银行股价与盈利偏离度测算出的潜在不良率走势看,我国银行业前期积累的不良资产得到了较大程度释放,不良贷款率呈现边际改善的迹象。如果实体经济能保持平稳增长,2017年不良贷款率稳中趋降的可能性较大。
2017-3-2
1日,住房和城乡建设部在甘肃召开全国农村危房改造质量安全管理电视电话会议。住建部总经济师赵晖表示,今年要全面实施农村危房改造质量管理,努力做好建档立卡贫困户等4类重点对象危房改造,实现农村贫困人口住房安全有保障。  赵晖说,实施农村危房改造质量管理的总体要求是:聚焦建档立卡贫困户等重点对象,把保障贫困户住房安全作为当前农村危房改造工作的首要任务,全面实行基本的质量标准、基本的结构设计、基本的建筑工匠管理、基本的质量检查、基本的管理能力“5个基本”,最终实现改造户住房安全户户有保障。  赵晖表示,经住建部调查核准,2016年基本确定了4类重点贫困户存量危房为585万户,当年已改造了200万户左右,目前还有约380万户。今年中央将支持190万户左右,力争在2018年底基本完成4类重点对象危房改造任务。  
2017-3-2
国务院近日印发《“十三五”推进基本公共服务均等化规划》,对住房保障等八大领域列出了基本公共服务清单。为更好保障民众住有所居,《规划》提出了两项发展目标:到2020年,城镇棚户区住房改造累计达到2000万套;建档立卡贫困户、低保户、农村分散供养特困人员、贫困残疾人家庭等4类重点对象农村危房改造达到585万户。  ——积极推进实物保障与租赁补贴并举  近年来,公租房已成为解决城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工以及在城镇稳定就业外来务工人员住房问题的有效途径。  《规划》提出,转变公租房保障方式,实行实物保障与租赁补贴并举,推进公租房货币化。支持公租房保障对象通过市场租房,政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。完善租赁补贴制度,结合市场租金水平和保障对象实际情况,合理确定租赁补贴标准。  为实现基本公共服务均等化的目标,住建部相关负责人在解读时表示,要督促各地合理确定准入条件,切实将新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员纳入保障范围。“各地要根据实际情况,合理确定保障对象住房困难、家庭收入(财产)的具体标准,积极改善符合条件的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员的住房条件”。  另一方面,《规划》要求合理确定住房价格。依据当地经济社会发展水平、保障对象的承受能力以及建设成本等因素,合理制定、调整保障性住房价格或租金标准。  棚户区改造扎实推进  ——因地制宜做好货币化安置  针对棚户区改造,《规划》提出,要将棚户区改造与城市更新、产业转型升级更好结合起来,加快推进集中成片棚户区和城中村改造,有序推进旧住宅小区综合整治、危旧住房和非成套住房改造,棚户区改造政策覆盖全国重点镇。  据介绍,2016年全国已完成600万套棚户区改造开工任务,2017年计划改造600万套。目前,2017年600万套棚改任务已分解到市县、落实到项目。  在支出责任方面,《规划》明确城镇棚户区住房改造的出资方有三个方面:政府给予适当补助;企业安排一定的资金;住户承担一部分住房改善费用。  伴随棚户区改造的推进,一些“新难题”暴露出来。上述负责人指出,一方面,棚改难啃的“硬骨头”项目越来越多,城中村改造项目占比越来越大,资金筹措压力加大;另一方面,随着房地产市场的分化加剧,推进棚改货币化安置要进一步强化因地制宜、分类指导。  为达到2020年城镇棚户区住房改造累计达2000万套的目标,“十三五”期间,棚户区改造还祭出了诸多举措,《规划》中屡屡提及货币化安置。上述负责人列举了货币化安置的3个优点:效率高,动迁居民“出棚”就可以“进楼”,免除了在外过渡安置之苦;其次,有利于化解房地产库存,还可以拉动当年消费;第三,可较快地改善城市面貌,增强发展支撑能力。  上述负责人认为,棚改货币化安置要“因地制宜”。对于商品住房库存量大、市场房源充足的三、四线城市和县城要基本实现货币化安置;而商品住房库存量小、市场房源不足的市县,棚改货币化安置工作可以根据当地实际情况安排。图为“农村危房改造惠民工程”后,甘肃省庆城县杨塬村村貌。庆城县委外宣办供  农村危房改造再加码  ——提高4类重点对象户均补助标准  不可否认,农村危房改造是解决农村地区基本住房保障的重要手段,2008-2016年,中央累计安排补助资金1824亿元,支持2311万户贫困农户改造危房。  谈及农村危房改造的重点,《规划》明确要优先帮助住房最危险、经济最贫困农户解决最基本的住房安全问题。  可见,农村危房改造的支持措施将更有针对性。《规划》要求,从今年起,中央财政集中支持建档立卡贫困户、低保户、农村分散供养特困人员和贫困残疾人家庭等4类重点对象,并提高户均补助标准,各地要加大资金支持力度,完善分类补助标准。  在出资方面,《规划》要求农村危房改造应由地方人民政府负责,中央财政安排补助资金、地方财政给予资金支持、个人自筹等相结合。
2017-3-2
一个运行有序的房屋租赁市场能够缓解房地产市场供需失衡,有利于实现老百姓“住有所居”。然而,《经济参考报》记者采访发现,目前我国住房租赁市场还存在市场供应主体发育不充分、市场秩序不规范等问题,使得部分人难以实现“住有稳居”。  近期,中央经济工作会议和中央财经领导小组对规范发展住房租赁市场提出明确要求,国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,住建部和地方也开始层层部署落实。业内人士认为,系列政策应加速落地,改变目前购房售房体系过度、租赁房体系不足的失衡状态,建立完善租售并举的住房制度,用政策保障网托起1.6亿个稳居梦。  扯皮事没完没了  通常租房时,房东和租客都想“以和为贵”,然而一旦事前约定不详,二者就难免陷入重重矛盾中。  2017年2月中旬的一天,尽管已经立春,连续几天大风降温后,北京依旧春意寡淡。这样的天气里,人们恨不得把手指、耳朵都藏起来,能不出门就不出门。  小涵走出地铁二号线安定门站时已是傍晚,路灯渐次亮起来,路上的车也开始多了起来。她把自己裹得严严实实的,心中默念,这已经是连续第五天看房了,大大小小看过不下十几套,赶快找到个合适的房子吧。  春节过后,小涵和她的同学就加入了北京租房的大军。每天下班穿梭在北京城大大小小的街道,连着几个晚上看房子,弄得人困马乏,只想尽快找到合适的房子。然而,这个时候正逢农民工返乡、临近学生毕业,正是租房的旺季,租价也上涨了不少。“去年二环附近一套80平方米的三居室在七千元左右,现在差不多的地段,稍微像样儿点的40、50平方米两居室就要六七千元了。只能再去其他地段看看。”她说。  小涵去年大学毕业来到北京工作,工作定下来之后,找房子成为头等大事。正好有同学租了一套三居室,两个女生各一间,还空出一间卧室,就找到小涵一起合租。  “可能是我们第一次租房,没有经验吧,好多细节的问题都没注意到,交房的时候也都没太在意,导致后来出现特别多的设施等问题,反复跟房东扯皮,出现了很多烦人的事儿。”小涵说。  一开始是厕所的抽水马桶坏了,三个女孩找到房东,房东百般推脱让她们去找物业。后来她们只好自己找人来修,之后又反反复复坏过好多次,也跟房东抗议了很多次,最终房东才肯找人来修,修好已经是两个月之后了。这两个月里,每天只能用脸盆接水冲马桶。  最无法忍受的是,厨房的燃气灶出了问题,经常会闻到煤气泄漏的味道,她们联系房东,房东又是推三阻四,煤气公司又说煤气漏气的问题必须房东出面。“前前后后大概扯皮了一个月,这一个月里天天心惊胆战,就没敢做饭,吃了一个月的外卖。再后来,煤气灶就炸了,房东这才过来同意给换一个新的煤气灶,但是坚持让我们出一半的钱。”小涵说,最后也只好忍了认了。  还有冰箱年头久了不好用、空调出毛病等各种问题,小涵说,这个房子是房东一直用来出租的,家具、家电好多都是二手的,房子也比较陈旧,所以会经常出现问题,东西三天两头就会坏。更糟心的是,好多涉及物业、水、电、暖、燃气公司的问题都需要业主出面,恰恰又遇到一个不爱管事的房东,一来二去特别麻烦,租住体验很差。  “现在房子到期了,我们也实在忍受不了这个房子了,想重新找。现在就希望赶紧找到合适的房子,也就踏实了。不过,想找到地段、价格各方面都合适的房子,真是太难了。”小涵说。  碰到黑中介只能认倒霉  坊间戏谑,“没有经历过黑中介的北漂不足以谈人生”。不少涉世未深的租客都着过黑中介的道儿,在遭到欺诈收费、暴力威胁后,却只能自认倒霉。  谈起租房,在北京三年时间里每年一换房的晓璐说,简直就是“血泪史”。最早追溯到几年前,当时晓璐还是一名在校大学生,因为来北京的公司实习,所以和同学们一起在花家地附近合租了一套房,签了三个月的租房合同。  三个月实习期结束要退房的时候,中介来了一帮人,开始找各种毛病。  先是说空调的遥控器丢了。“我们当时入住的时候,房子里面虽然有一部空调,但是根本就没有遥控器啊。”晓璐说,怎么解释都没有用,只能自认倒霉,都怪自己没有经验,开始验房的时候没有仔细检查。  中介环顾一周,指着房屋高处的几处脏点说是租客弄的,也要扣钱。“我们就无语了,平时我们几个学生白天都在单位实习,晚上才回来住一下,在屋里待的时间都很少,而且那么高我们都够不到,怎么去弄脏啊。就算这些是我们弄的,也不用1800元那么多钱吧。”  晓璐找来几个北京的男同学一起理论,中介见形势不利,竟叫来一伙看似黑社会的壮汉,要把他们连人带东西一起赶出去。“实在惹不起了,我们最后只好妥协放弃了押金。当时已经耗到晚上11点多了,外面黑漆漆的,一帮人拉着行李到楼下,有人都忍不住哭了。”  再后来,晓璐工作后和朋友合租了一套房,房子还没到期房东就要把房子收回去,中介就上门收房了,让一两天之内就马上退房,还非说厨房的橱柜门坏了是他们弄的,让租户分摊,每人赔1000元钱。最后好说歹说,晓璐还是赔了500元钱。因为临时找不到住的地方,只好到朋友家借宿了一段时间。  “经过这几次租房经历,我是一点也不想再跟中介打交道了,后来都是直接找房东。”晓璐说,感觉中介机构大部分都不完善,也没有职业道德,不管租户之前在签合同和交房时怎么注意,它总能给你找到扣押金的理由,而且维权起来也特别麻烦。  如今已在北京买房的江晔回忆起租房生活时说,当初租房的时候,从网上看到合适房源,就联系了中介,结果到了店里,中介说那个房源没有了,又说会帮忙介绍更好的房源,挑来挑去性价比都不如网上挂出来的房源好。  最后过了半个月,好不容易找到一个还比较合适的房,跟中介、房东一起签了一年的三方合同,当时也跟房东说好,之后再续签就不再通过中介了,省得还要给中介付一个月房租作为中介费。  结果,每年一到签合同的月份,中介必然要给房东打电话,说“知道现在房租又涨了多少了吗?哎呀,您把房子腾出来我重新给您往外租吧,保证比现在房租高”。  之后就一定会收到房东的“夺命连环CALL”要求涨价,每每都拿出中介的报价来说事。结果就是平均每年至少也要月租涨500元。“毕竟找个合适的房子不容易,就算找到了还要搬家,换个房东重新打交道,还要再支付一笔中介费用,太麻烦也不划算。”江晔说。  《经济参考报》记者了解到,除了和中介、房东签订三方,还有一种就是房东跟中介签定了委托代理协议,将房子委托给中介。在这种情况下,中介手中操控房源,有些中介还会从中抬高租金价格。  “现在的中介比起以前服务规范多了,尤其是几家大的中介,还是比较规范的。但是保不齐中介人员素质参差不齐啊。”江晔说。  2016年6月,住建部通报了七起房地产中介机构和从业人员违法违规典型案例。江晔注意到,这七起案例涉及的违法违规行为主要有:中介机构不如实向客户告知抵押信息、伪造纳税联系单偷逃税费、违规代理销售商品房、违规代理出租经济适用房、不按规定备案,以及中介人员以个人名义违规承揽业务收费、违规参与出租“群租”房等。  政策保障网渐织就  中央已经明确,实行购租并举,培育和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。  近期,中央经济工作会议和中央财经领导小组对规范发展住房租赁市场提出明确要求,国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,住建部和地方也开始层层部署落实,规范租赁市场秩序、加快住房租赁市场立法、多渠道增加租赁住房有效供应等系列政策蓄势待发。  住房和城乡建设部副部长陆克华近日表示,今年住建部将把规范住房租赁市场作为房地产市场专项整治工作的重点,严厉打击住房租赁市场上的违法违规行为,大力整治“黑中介”“黑二房东”,净化住房租赁市场环境,切实保护租房群众的合法权益。  规范和发展租赁市场的具体举措还包括:加快住房租赁市场立法,通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇;多渠道增加租赁住房有效供应;大力发展公租房,推动公租房货币化;加强住房租赁市场监管。
2017-2-23
    教育部网站昨日发布关于做好2017年义务教育招生入学工作的通知,明确2017年包括北京在内的19个重点大城市实现100%小学划片就近入学。“学区房”问题突出的地方积极推进多校划片。     北京等19城市小学全部划片就近入学     《通知》称,2014年全国义务教育免试就近入学改革启动之初,教育部聚焦义务教育招生入学问题备受关注的19个副省级以上大城市,提出了明确的改革目标并已基本实现。按照既定时间表,今年,包括北京在内的19个重点大城市各区(县)100%的小学实现划片就近入学,原则上每所小学全部生源由就近入学方式确定。95%的初中实现划片入学,每所初中95%以上的生源由就近入学方式确定。经省级教育行政部门批准招收特长生的初中所招收的特长生比例,降到区(县)初中总招生人数的5%以内。     根据文件,各地各校举办实验班必须经过省级教育行政部门审批,要严格控制规模,有科学公开公正的选拔方式。严禁地方政府、有关单位和学校以任何名义收取与入学挂钩的费用。各地教育行政部门要对择校热度较高的重点地区开展专项检查,对免试就近入学目标落实不力的进行约谈。     教育部还表示,免试入学是义务教育的基本原则,适用于所有公办、民办义务教育学校。学校不得通过举办相关培训班或与社会其他教育机构进行合作,提前选拔、特殊培养学生;不得以各类竞赛、考试证书、荣誉证书或学习等级等作为招生入学依据或参考。在教育资源配置不够均衡、群众择校冲动强烈、“学区房”问题突出的地方,要一手大力推进均衡发展,一手积极稳妥推进多校划片(随机摇号、派位),片区调整时要按照依法治理的思路和办法,由县级教育行政部门邀请相关单位和家长代表充分参与,增强划片工作的认可度和公信力,新旧片区变化要设置合理的过渡期限。     随迁子女义务教育纳入城镇公共财政     文件指出要统筹做好县域内城乡学校招生工作,努力稳定乡村学校生源,均衡编班,防止产生新的城镇大班额大校额问题。要统筹推进县域内城乡义务教育一体化改革发展,加大软件均衡力度,合理均衡配置城乡师资,大力推进校长教师县域内合理流动,着力缩小城乡、校际教育质量差距。要加强政策引导,落实优质高中招生指标合理分配到区域内初中的比例不低于50%的要求,并向薄弱学校、农村学校倾斜,推动学生自愿合理分流。要继续坚持以流入地政府为主、以公办学校为主,将随迁子女义务教育纳入城镇发展规划和财政保障范围,加快建立以居住证为主要依据的随迁子女入学政策,切实简化随迁子女入学流程和证明要求,做好随迁子女平等接受义务教育工作。乡镇寄宿制学校要优先安排留守儿童住宿。     不得擅自以在家学习替代国家义务教育     根据《通知》,各县(市、区)教育行政部门除加强对传统“控辍保学”重点群体监控外,要高度关注接受“私塾”、“读经班”等社会培训机构教育的学生。适龄儿童、少年未按《义务教育法》相关规定入学接受义务教育的,学校及教育部门要立即落实失学辍学学生劝返、登记和书面报告责任。对于因身体健康等原因确需缓学的,父母或其他法定监护人应向县级教育部门提出申请,获批准后方可缓学,不得擅自以在家学习替代国家统一实施的义务教育。     《通知》强调要畅通举报渠道,对于举报的问题、顶风违规招生及乱收费行为,要认真核实查处。对违法违规的单位或个人要严肃处理,及时通报。要针对少数适龄儿童、少年延缓入学、休学或自行实施义务教育等特殊需求,提前对其父母或者其他法定监护人做好政策宣讲工作,增强告知及解释力度。对违反《义务教育法》相关规定的行为,要依法督促改正。
2017-2-23
在近年来的房地产调控政策中,税收政策一直备受关注。但房价是由多重因素共同决定的,不受单一因素左右。税收政策很难单独承载调控房价的责任,应该由财政政策、货币政策、土地政策等多方面合力调控,这样才能真正实现“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位——   中央经济工作会议在部署促进房地产市场平稳健康发展工作时明确,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。   财税政策是宏观政策的重要组成部分,如何结合正在推进的财税体制改革,建立起促进房地产市场平稳健康发展的财税制度体系?近日,记者就该问题采访了相关专家学者。   着力遏投机促保障   近年来,作为政府宏观调控经济运行主要工具的财税政策,在促进房地产市场健康发展中发挥了重要作用,尤其体现在促进保障性安居工程建设和通过税收调节房地产市场方面。   “制定宏观政策首先要考虑房地产市场实际情况,当前房地产主要不是被当作普通的实物资产,而是变成了金融资产。因此,无论是财税政策还是其他方面的政策,应该对症下药,围绕‘去金融化’做文章,采取相应政策措施。”中国财政科学研究院院长刘尚希表示,财税政策应对房地产投机行为加以遏制,避免形成泡沫,如在住房变成金融品时,价格由成本推动变成估值推动,可以通过对资本利得征收所得税,提高囤积房子成本,从而减少囤积和炒作行为。   此外,增加保障性住房供给,稳定广大中低收入阶层的住房预期,也是促进房地产市场稳定健康发展的关键环节。“住房保障是政府的重要职责,国家财政通过加大投资力度,不断助推保障房体系建设。”中国社科院财经战略研究院研究员张斌说。   近年来,国家着力促进增加保障性住房供给,通过积极筹措资金,落实税费优惠政策,完善政策支持体系,加强资金管理,有力推进保障性安居工程。统计显示,2016年全国住房保障支出6682亿元,增长4.3%。   此外,在保障性安居工程建设中,财税部门还落实了税费优惠政策,降低建设运营成本。政府和社会资本合作模式(PPP)被引入公共租赁住房制度中,吸引社会资本参与公共租赁住房建设、运营和管理。   税收引导合理消费   目前,我国与房地产业相关的税种类别较多,其中在土地、房屋取得环节有耕地占用税、契税;在土地、房屋销售转让环节有增值税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税;在土地、房屋拥有使用环节有房产税、城镇土地使用税。   除增值税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税是具有普遍调节功能的税种外,房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税是专门针对房地产设置的税种。   在我国现行税制体系中,并没有房地产税这个税种,与之相近的是分别对房产征收房产税,对土地征收城镇土地使用税。房产税适用范围较窄,仅限于单位和个人的经营性房地产,对个人住房则实行免税。统计显示,2016年全国房产税2221亿元,同比增长8.3%;城镇土地使用税2256亿元,同比增长5.3%。   在房地产市场调控中,税收政策一直备受关注,尤其是实行差别化税收政策,根据房地产市场运行状况,及时调整房地产交易环节契税、个人所得税和营业税(后改为增值税)征收政策,对合理引导居民住房消费起到了重要作用。   “房价是由很多因素形成、决定的,不是单一因素所能左右。税收政策很难单独承载调控房价的责任,应由财政政策、货币政策、土地政策等多方面合力调控。”北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文表示,现行房地产税制存在的主要问题是各环节税负结构不尽合理,开发和交易环节税负相对较高,保有环节使用成本较低,税收调节功能交叉与缺位并存。   张斌认为,在财税手段方面,应通过税收打击炒房,实行财富调节。“在交易环节加大征收交易税、资本利得税的力度,在短期内能够立竿见影,抑制房价过快上涨。但从长期看,则需要在保有环节完善房地产税制度。”张斌说。   审慎推进房地产税   近年来,房地产税立法与改革受到高度关注。2011年1月份,上海、重庆两市开始实行对个人住房征收房产税改革试点。今年1月份,重庆市政府修改相关办法,对在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购首套普通住房纳入房产税征收对象,旨在抑制外来“炒房”现象。   实际上,房地产税立法与改革不单单是推出一个新税种的问题,而是作为我国财税体制改革的一部分,对现有房地产税制的重新设计,包括城镇土地使用税、耕地占用税、契税和土地增值税等房地产开发、交易和保有各环节、各税种的改革,此外还涉及城市基础设施配套费等收费项目。“目前已有一系列涉及房地产的税种,因此推出房地产税需要对原有税种作出调整,适当降低房地产开发、交易环节的税费负担。”张斌说。   不少人对房地产税调控房价的功能寄予厚望,但很多专家认为房价受供求、预期等多重因素影响,房地产税对其影响有限。“从国外实践看,房地产税主要作用还在于组织收入,对房价的影响不会太大。”刘剑文说。   此外,刘尚希认为,中国特色的房地产税不宜把国外的做法照搬到中国来,进而对有房产的人普遍征收。“如果普遍征收房地产税,可能很难达成共识,风险较大,在征收管理上难度也很大;对投机、炒作等个别行为征税,不触及大多数人的利益,风险较小,征收管理也便于实施。”刘尚希说。   对于房地产税立法进程,多数专家认为不会在短期内完成。“房地产税征收范围、税率、优惠政策、扣除范围等都很复杂,同时还受社会共识形成以及不动产登记、评估等配套制度的影响,立法需要一个较长的过程。”刘剑文说。   “房地产政策难以一招见效,应该综合施策、久久为功。地方政府不能将房地产业作为带动GDP和财政收入增长的工具。要把房地产投资和城镇化建设、基本公共服务均等化结合起来,引导人口流动、提供优质服务,这样才能促进房地产市场平稳健康发展。”刘尚希说。
2017-2-23
近来,“房地产税马上要来了”的传闻不绝于耳。有人视之为抑制房价虚高的万能药,也有人视之为加重购房者成本的负担。   事实上,房地产税的出台肯定会经过充分酝酿,绝不会搞“突然袭击”。更何况,即使正式开征房地产税,对普通购房者的影响也十分有限。房地产税并非万能药,房地产调控需综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段。   房地产税立法仍需时日。根据“税收法定”原则,如果没有相应法律作前提,政府不能自行征税。因此,房地产税的出台,需立法先行。房地产税涉及所有公民的切身利益,所以该税法出台前一定会依照法律程序充分征求各方面意见,最大可能地凝聚社会共识。   此外,从上海、重庆的房地产税试点情况来看,普通购房者受到的影响微乎其微。例如,上海市仅对本市居民新购的二套房及非本市居民新购房征税,且家庭人均住房建筑面积少于60平方米的给予免税;重庆对本市居民普通住宅免予征税,对部分高档住宅也免予征税。   从全国情况来看,针对不同的城市,房地产调控的方向不同,抑制房地产市场过热和去库存的需求同时存在。因此,作为地方税种,房地产税不会简单地一“增”了之。   值得注意的是,租赁市场的相关立法要抓紧实施。与许多发达国家相比,我国年轻人的购房需求显然偏高,其背后的一个重要原因,是租赁市场不成熟。霸王条款、无理涨价、房租欺诈等现象使租房者的权益经常得不到保障,因此亟需相关立法来明确当事人的权利义务,规范市场行为,稳定租赁关系。
2017-2-23
22日,国家统计局发布2017年1月70个大中城市住宅销售价格变动情况数据显示,房价进入稳定通道,一二线城市新建商品住宅价格环比基本止涨,三线城市走势总体平稳。   业内人士认为,受到去年全国大范围收紧调控影响,全国70大中城市房价数据已基本进入稳定通道。而从政策预期来看,收紧仍为2017年房地产市场主旋律。   价格 全国整体趋稳   统计局数据显示,1月15个热点城市新建住宅价格、11个城市新建商品住宅价格环比下降,降幅在0.1至0.5个百分点之间;3个城市环比持平;广州市环比上涨0.6%,涨幅已连续4个月回落。   国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,经过15个一线和热点二线城市因地制宜、因城施策实施房地产调控政策以来,市场变化明显,房价持续趋稳回落。其中,天津、上海、南京、无锡、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、深圳环比向下调整,但幅度不大,北京、杭州、成都价格持平,广州虽然有所上涨,但涨幅较2016年12月份有所收窄。   除热点城市受调控因素有所回调外,全国楼市价格整体趋稳。新建住宅价格方面,涨幅超过1%的仅有三亚、九江、重庆三地,涨幅0.5%内的达36个,在整个城市中占比超过一半。二手住宅方面仅有广州、湛江两地环比涨幅超过1%,涨幅在0.5%之内的城市多达31个。   刘建伟说,一二线城市新建商品住宅价格环比基本止涨,三线城市走势总体平稳。从环比看,1月一线城市新建商品住宅价格环比继续持平;二线城市新建商品住宅价格微涨0.1%,涨幅比上月回落0.1个百分点。三线城市房价走势总体平稳。1月三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.4%,涨幅与上月相同。   同比来看,一线城市新建商品住宅价格涨幅连续四个月持续回落,本月比上月回落2.6个百分点;二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续两个月回落,本月比上月回落0.4个百分点。   中原地产首席分析师张大伟分析认为,从近3个月数据来看,调控重压下的房价拐点已经接近出现。   市场 成交明显收缩   在政策收紧背景下,住房成交量也有明显收缩。以北京为例,据伟业我爱我家集团市场研究院统计,2017年1月,北京二手房共网签15791套,其中二手住宅网签12860套,环比2016年12月下降28.9%,同比2016年1月减少47.1%,交易量自2016年9月以来已连续四个月下滑。   上海方面,根据中原地产的统计,今年1月,上海二手房成交量跌破1万套,仅9401套,市场陷观望气氛。值得一提的是,这也是五年以来的月度成交最低值。深圳方面,深圳市规划和国土资源委员会公布的数据显示,深圳一手住宅累计成交1652套,环比下降23.6%,创五年来新低,仅高于2012年1月。二手住宅成交更是不足去年的五分之一。   天津方面,统计数据显示,1月天津新房市场共成交7082套,成交面积76.3万平方米,环比下降63%。二手房签约成交量为8568套,环比下滑41.7%。济南方面,1月商品房成交总计13405套,比去年12月的18800套减少5395套,下跌28.7%。其中,住宅成交6668套,环比上月减少5312套,下跌44.34%。昆明市房产信息网公布的数据统计也显示,1月昆明商品房共成交8664套,成交面积75.82万平方米,成交量同环比均有所下跌。成交套数和成交面积环比分别下降27.99%和40.93%,而与2016年1月同期数据相比,成交套数和成交面积分别下降22.66%和14.85%。   伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则表示,2016年“9·30新政”出台以后,住宅市场迅速降温,交易量在去年最后三个月稳定下滑。在中央“房子是用来住的,不是用来炒的”的政策基调下,这种下滑趋势自然也延续到了2017年。而今年1月恰逢春节长假,客观因素又进一步导致交易量减少,使得今年1月的市场状况与去年1月的表现截然相反。   除假期等因素外,克而瑞研究中心杨科伟表示,由于为了控制房价过快上涨,多城市严格管控预售证申报价格,因此,部分项目延期开盘,推盘量减少,也是成交下降的一个原因。   在住房成交量下滑的同时,土地市场也降温明显。1月以来,重点城市土地供求面积均环比大幅回落。中原监测的40个城市数据显示,1月含住用地供应面积环比大幅下降七成,各线城市同步减少供应,降幅在59%到76%之间;40个城市宅地成交面积环比下降五成,各线城市降幅略有差异,一线城市环比下降16%,二线、三四线城市降幅分别达50%、44%。   另外,溢价率也有所下滑,1月单宗成交10亿元以上地块合计50宗,但在超过10亿的地块中溢价率超过100%的只有16宗,明显低于2016年平均水平。   预期 政策持续收紧   截至目前,自2016年“9·30新政”以来,楼市调控政策已涉及28个城市,出台近80个新政。也正是高强度的收缩,有效抑制了房地产的快速上涨之势。张大伟认为,预计本次调控周期起码持续到2017年全年,重点调控城市将出现5%至10%的价格下调空间。   亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,受去年全国大范围收紧调控影响,全国70个大中城市房价数据已基本进入稳定通道。而从政策预期来看,收紧仍然将成为2017年房地产市场的主旋律。   2016年底,中央各部委已确定今年楼市调控工作方向。国土部明确,将根据供需形势因城因地施策,建立住宅用地供应分类管理制度,对房价上涨压力大的城市,要合理增加土地供应,调整结构,提高住宅用地比例,对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应;央行也强调,要因城施策,继续落实好差别化住房信贷政策,切实防范化解金融风险;银监会提出,分类实施房地产金融调控。在当前房地产市场持续分化背景下,各地根据实际情况,在因城施策、分类调控思路下,调控政策更加精准,进一步保障市场平稳发展。   与此同时,近日央行公布的《2016年第四季度中国货币政策执行报告》,更是被外界认为,明确了未来房地产调控新指向。报告指出,下一阶段,要贯彻中央经济工作会议精神,落实好各项制度和机制建设,宏观上要管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。更为重要的是,从完善财税制度、改进土地占补平衡等方面入手,从供给端解决房地产供需错配问题,构建房地产市场健康发展的长效机制。   因此,任启鑫认为,在这一系列收紧政策的指导下,预计2017年各大中城市房价水平将继续维持稳中有降的水平。   易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,现阶段来看,2017年1月,70城房价环比涨幅是否过热的“五灯图”分布继续停留在“合理”区间,而且离“过热”和“偏热”区间相对较远,说明过热的房价得到了较好地抑制,预计上半年房价增幅将继续收窄。
2017-2-23
经过四个月的楼市调控后,1月份全国70个大中城市房价同比涨幅近14个月来首次收窄,全国房价走势步入平稳定通道。国家统计局22日发布数据显示,1月,一、二线城市新建商品住宅价格环比基本止涨,三线城市走势总体平稳。   房价持续趋稳回落 环比上涨城市数量减少   与2016年12月相比,1月份70个大中城市中,新建商品住宅价格下降的城市有20个,上涨的城市有45个,持平的城市有5个。结合近6个月的数据来看,房价上涨的城市数量处于继续减少态势。   在70城新建商品房环比价格变动中,最高涨幅1.7%,最大跌幅0.5%。而在去年12月的环比价格变动中,最高涨幅为1.2%,最大跌幅为0.4%。“这反映了1月份房价最高涨幅在扩大,最大跌幅也在扩大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉中新网(微信公众号:cns2012)记者。   分城市来看,一、二线城市新建商品住宅价格环比基本止涨,三线城市走势总体平稳。   “1月份,一线城市新建商品住宅价格环比继续持平;二线城市新建商品住宅价格微涨0.1%,涨幅比上月回落0.1个百分点;三线城市房价走势总体平稳,环比上涨0.4%,涨幅与上月相同。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读时称。   70城房价同比涨幅近14个月首次收窄   从同比看,一、二线城市房价涨幅进一步回落。刘建伟介绍,一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续4个月持续回落;二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续2个月回落。   易居研究院根据统计局发布的数据,对70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均,计算得知,2016年1-11月份房价涨幅总体处于不断扩大的态势,12月份涨幅呈现构筑顶部的特点。今年1月份房价同比涨幅出现14个月来的首次收窄。   “受到去年全国大范围政策调控影响,全国70个大中城市房价走势已基本进入稳定通道。”亚豪机构副总经理任启鑫说。   14个一线和热点二线城市房价环比停涨   再来看15个热点城市的房价变动情况,相比去年12月,统计局发布的1月份15个热点城市新建商品住宅价格环比指数变动幅度并不大。   刘建伟认为,这些城市因地制宜、因城施策实施房地产调控政策以来,市场变化明显,房价持续趋稳回落。1月份,11个城市新建商品住宅价格环比下降,降幅在0.1至0.5个百分点之间;3个城市环比持平;广州环比上涨0.6%,涨幅已连续4个月回落。   “一线城市除广州外全面停涨,可以说是历史首次。”中原地产首席分析师张大伟分析,15个热点城市中深圳、无锡环比下降0.5%,天津、上海、南京、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉等城市也都出现了轻微下调。   春节后北京、天津等地收紧房贷政策   热点楼市全面降温,与覆盖几十个城市的调控政策不无关系,楼市调控趋势依然延续。   春节假期过后,北京再次收紧信贷政策,除全面、严格落实房贷利率折扣最高九折外,还调整了个人住房商业贷款业务的规定,要求自2月8日(含)起网签生效的二套房贷款期限最长不超过25年。随后,天津、深圳等多地银行先后收紧信贷政策,将商贷利率最高折扣限定在九折。   值得注意的是,本轮调控可谓多角度发力,除了通过需求端的购买限制、信贷收紧来“控房价”外,还从源头的土地市场入手,长远遏制房价上涨。   任启鑫介绍称,继北京开始执行“限房价、竞地价、竞自持”之后,天津也开始加入这一行列,报价达到上限之后“拼自持面积”;广州、深圳等多个城市也在土地出让当中实施限价;而杭州、郑州等地则是对于溢价率进行限制。   据中原地产统计,截至日前,从2016年9月30日来的一系列楼市调控政策已出现在28个城市,出台各种房地产新政接近80次。“在一系列收紧政策的指导下,预计2017年各大中城市房价水平将维持稳中有降的水平”,任启鑫称。
2017-2-6
国务院日前印发《全国国土规划纲要(2016-2030年)》。《纲要》贯彻区域发展总体战略和主体功能区战略,推动“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展战略落实,对国土空间开发、资源环境保护、国土综合整治和保障体系建设等作出总体部署与统筹安排,对涉及国土空间开发、保护、整治的各类活动具有指导和管控作用,对相关国土空间专项规划具有引领和协调作用,是战略性、综合性、基础性规划。  《纲要》提出,要全面推进国土开发、保护和整治,加快构建安全、和谐、开放、协调、富有竞争力和可持续发展的美丽国土。国土空间开发格局不断优化,整体竞争力和综合国力显著增强。城乡区域协调发展取得实质进展,国土开发的协调性大幅提升。资源节约型、环境友好型社会基本建成,可持续发展能力显著增强。基础设施体系趋于完善,资源保障能力和国土安全水平不断提升。海洋开发保护水平显著提高,建设海洋强国目标基本实现。国土空间开发保护制度全面建立,生态文明建设基础更加坚实。  《纲要》明确,要深入实施区域发展总体战略、主体功能区战略和三大战略,以资源环境承载能力为基础,推动国土集聚开发和分类保护相适应,立足比较优势,促进区域协调发展,切实优化国土空间开发格局。  《纲要》强调,要充分发挥市场配置资源的决定性作用,各级政府要正确履行职责,切实加强组织领导,合理配置公共资源,有效引导社会资源,健全体制机制,夯实实施基础,保障纲要目标任务顺利完成。
2017-2-6
    为规范房地产交易行为,保障购房者合法权益,确保房地产市场平稳健康,重庆市多部门联合发出通知,要求从2月1日起抵押房地产不得用于预售,预售商品房不得用于抵押。  重庆市国土房管局、中国人民银行重庆营管部、重庆银监局、重庆市金融办近日联合发布《关于进一步规范商品房预售许可审批和在建建筑物抵押登记的通知》。  《通知》要求,抵押房地产不得用于预售。开发企业依法申请办理商品房预售许可的,申请房屋及所占土地不得抵押。拟预售商品房所对应的土地使用权已抵押的,办理商品房预售许可前应注销抵押权登记,注销抵押权的土地面积应大于该建筑物对应的土地面积。  《通知》还要求,预售商品房不得用于抵押。开发企业在取得商品房预售许可证后应按照预售许可内容对外进行销售,不得将已办理商品房预售许可的房屋用于抵押融资;金融机构不得接受开发企业用已办理预售许可的房屋作为抵押物。
2017-2-6
2016年,全国楼市去库存效果明显。易居房地产研究院数据显示,截至2016年12月底,该机构监测的35个城市新建商品住宅库存总量为23334万平方米,环比减少1.0%,同比减少10.6%。综合全年度数据,全国35个城市新建商品住宅库存总体处于下滑态势。从同比增幅看,已出现连续17个月的库存同比下跌。部分城市已从“去库存”转入“补库存”阶段。  从各类城市来看,截至2016年12月底,一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为2482万、16753万和4099万平方米,环比增幅分别为-3.3%、-0.8%和-0.5%,同比增幅分别为-26.9%、-9.2%和-3.5%。  其中,一线城市自2016年5月以来,库存即呈现出环比和同比双下滑的态势。总体而言,一线城市后续补库存的迫切程度较大。二线城市2016年12月新增供应量小于新增成交量,导致库存出现环比下跌态势。综合全年数据,库存也保持环比和同比下跌的态势。三线城市12月新增供应量同样小于新增成交量,使得库存出现了下降,去库存效果明显改善。  从存销比来看,截至2016年12月,35个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为8.9,这意味着市场仅需8.9个月的时间就能消化完这些库存,该数值相比11月的9.0个月减少了0.1个月。据悉,目前存销比处于历史低位,总体上接近近六年最低点即2011年2月的7.5个月的数值。  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,2016年楼市去库存延续了2015年的态势,库存规模稳步下滑,同时去库存周期也总体处于下行态势。此类指标和2016年全国热点城市房屋销售市场火爆的态势有关。  严跃进还表示,2017年去库存战略将继续,尤其是三四线城市依然会强化的政策导向。而对于一二线城市尤其是一些热点城市来说,从2016年的数据来看,库存规模是不足的。所以从抑制房价、满足基本的住房需求等角度看,依然需要积极通过供地等方式来补充库存。一方面,调控背景之下市场需求趋于下降,另一方面新房供应保持基本平稳。去库存周期指标也会有反弹的可能。
2017-2-3
对于已到不惑之年的李强来说,从来对房地产市场漠不关心的他,是对房价感受最为刻骨铭心的一年。  “简直无法想象。”面对记者,久居北京的他感慨道,2016年北京楼市火热,“天鹅湾小区的房子,一个普通的2居室,报价居然达到了700万以上,均价已经达到了8万/平,而且还在不断地往上涨。而在2016年年初的时候,这个均价还在5万元左右。”他向记者透露,2016年年底,他的妻子在网上挂出了一套五室三厅约260平的房子,报价高达1500万,尽管如此,每天咨询的人还是络绎不绝。“跟买家聊得多了,发现这些人几乎都是抱着赚一把的心态进来的,都是高位接盘之后再卖出去,这些人普遍都认为北京的房价还有很大的上涨空间。”他说。  数据显示,2015年以前,北京新建商品住房(包括纯商品住房和自住型商品住房)成交均价一直保持在3万元以下,2015年12月为2.98万元/平方米。2016年不但突破了3万元大关,且从年初开始便一路高歌猛进,到2016年9月达到了3.88万元/平方米的历史高点。 四季度,北京市场在京八条影响下出现了非常明显的降温。中原地产研究中心统计数据显示,四季度北京合计成交商品房住宅只有11565套,环比三季度下调幅度达到了42%。2016年12月,北京市新建商品住房成交均价已回调到3.82万元/平方米的水平。  2003年从人民大学毕业之后,李强一直在一家互联网公司工作,2008年正式辞职出来创业。和大多数创业者一样,公司初创期,企业情况比较艰难,办公成本因素是不得不考虑的重要选项。“之前,我对房地产市场并不怎么关注,精力主要放在公司事务这块,但2016年,作为企业的管理者,我第一次切实感到了这方面的压力。”他透露,公司目前的规模并不大,员工总数也就十几个人,但仅仅在2016年,就有3名员工辞职离开北京,而房价的原因正是首当其冲。“年轻人觉得北京房价已经遥不可及,到了不是靠努力就能够解决的地步,这种情况下除非公司大幅加薪,不然根本留不住人。”  “一方面,整体经济增长乏力,出于成本因素考虑,不少科技公司在办公地点的选择上正在转向相对偏远、成本较低的地方,另一方面,整个房地产行业却如此火热,房价上涨的速度远远超出大家的承受能力。”在他看来,住宅价格的快速上涨给企业带来了隐性成本尤其是人力资源成本的巨大压力,几乎所有的行业都变成了为房地产“打工”,这种情况是他始料未及的。  不过,这些情况正在逐步得到控制。2016年7月,中央政治局会议首次提出要“抑制资产泡沫”,重申“去产能、去杠杆、去库存、补短板、降成本”五大任务。中央对热点城市房价过快上涨带来的泡沫风险表示担忧。当年12月举行的中央经济工作会议提出,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。12月21日,中央财经领导小组会议再度提及规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫。在李强看来,房地产行业并不能“兴邦”,房地产一家独大带来的“超级地租”效应,正在不断挤压着其他行业,坚持房地产调控势在必行。
2017-2-3
鸡年春节,火爆了一年的中国楼市也进入了休眠模式,开年多地楼市量价齐跌。业内人士认为,2017年春节前后,市场处于政策重压下的平稳期,随着多地楼市调控的加强以及人口结构的改变,房地产市场或将继续承压。  现状 楼市成交数据惨淡  春节长假,天津楼市仍有16个项目开盘连市,其中,市内六区有4个项目连市,环城四区有10个,滨海新区2个,但结果并没能让开发商如愿。  大年初四,张鑫带着家人去了趟位于武清的佛罗伦萨小镇,逛完回家路上看到一楼盘优惠就停下车带着家人去看了看。“这个楼盘打折促销,优惠力度按照购房顺序递减,早到多得,但去看房的人还没有销售顾问人多,十分冷清,我们进去逛了圈就走了。”张鑫说。  春节期间,多地楼市同天津一样量价齐减。以广州为例,阳光家缘数据显示,1月23日-1月29日广州新房网签成交505套,环比之前一周的1936套减少1431套,环比下降73.92%;均价方面,该周网签均价为14729元/平方米,环比之前一周的18223元/平方米减少3494元/平方米,环比下降19.17%。  另一种情况则是因价高“吓退”购房者。以河南郑州为例,虽然当地楼市仍具吸引力,但大多购房者选择只看不买。  2016年楼市疯涨的郑州仍是投资者的热门选择,这也促使已定居北京、广州等地的河南人回乡置业热情高涨。王丽老家是河南,趁着带着两个孩子回河南探亲的空隙,她专程来了一趟郑州。“以前因为各种原因没有买成房子。”王丽说,现在,她下定决心在郑州买房了,但是因为限购已经没有资格购买了。  据项目销售人员介绍,从1月25日到1月30日,售楼部来电咨询16个,大多数是北京、上海还有省内其他地方的购房者,但多数只是询问,并未购置。  “一是限购,二是价格已高到离谱,再加上国家对楼市的调控,价格应该有不少下降空间,所以现在购房不再作为投资的首选了。”一位购房者表示。  中原地产分析师张大伟分析认为,整体来看,相比2016年春节的政策刺激,2017年春节前后,市场处于政策重压下的平稳期。1月公布的2016年数据也显示,从去年10月开始,市场的亢奋已在各地的调控之下逐渐退烧,多项指标同比涨幅已有收窄。从一线城市签约看,春节期间市场主要以休眠为主,而三四线城市的返乡置业成为潮流。  因返乡置业的影响,贵州部分楼市再度迎来了高涨。“从大年初三开始,来看房定房的客人明显增多,大部分是外出务工返乡过年的年轻人。”遵义市播州区一家由央企开发的楼盘销售人员小钟告诉记者,过年期间售楼部一直有人值班,也是考虑到春节返乡的这部分购房者。  为支持农民进城购房,贵州各地出台了诸多优惠政策。黔南州独山县住建局常务副局长马骏说,独山县对新一轮易地扶贫搬迁到城里的群众购买商品房,给予每人最高6万元的补贴。不过,由于去库存成效显著,春节期间城区80至140平方米的住房“一房难求”,成交均价有所上涨。  据贵州省住建厅统计,2016年贵州省商品房销售面积增速同比增长15%左右。截至目前,商品住房去化周期回落至15个月以下,较2015年末减少3个多月。在棚改货币化安置、住房公积金异地贷款、农民安家贷等政策支持下,50余万户城镇职工和农民工喜获新居。  定调 多地明确加强调控  事实上,小长假楼市冷清一方面是因为春节因素影响,另一更重要的因素则是楼市调控收紧。  随着地方两会相继召开,多地对房地产市场调控表态,“房子是用来住的,不是用来炒的”。  广东方面表示,支持居民自住购房需求,抑制投资投机性购房,切实抓好热点城市防泡沫、防风险工作。  北京代市长蔡奇在政府工作报告中指出,把握住房的居住属性,以建立购租并举的住房制度为主要方向,以政府为主提供基本保障,以市场为主满足多层次需求,金融、财税、土地、市场监管等多措并举,探索建立符合国情市情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。  上海市长杨雄也表示,加强房地产市场调控,严格执行调控政策,促进房地产市场平稳健康发展。  深圳方面指出,对商品住房和商务公寓预售价格进行管理,开发企业申报均价不得明显高于周边同类房源销售均价。深圳升级版“限价令”,明确“政府指导价”,以促进深圳房地产市场健康稳定发展,防止房价大起大落。  张大伟认为,楼市持续调控是2017年的主要方向,在此背景下,大部分城市的新房市场和二手房市场成交将低位徘徊。中原报价指数显示,前期房价涨幅较高的城市回调压力倍增,中原经理指数也显示专业经纪人对后市态度较为冷静审慎。  预判 房地产“峰值”已过  春节前夕,国家统计局发布2016年全国房地产开发投资和销售情况数据显示,2016年全国商品房销售面积15.73亿平方米,较上年增长22.5%。销售额方面,2016年商品房销售额达11.76万亿元,较上年增加34.8%,双双刷新房改后商品房的历史记录。  在此背景下,有业内人士提出房地产“峰值”已显现。“我国正告别住房绝对短缺时代。”国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲表示,根据2010年第六次人口普查数据和相关数据推算,目前全国累积的存量住房约179亿平方米、2.2亿套。按照当年常住人口家庭来算,户均约1.02套住房。就全世界经验而言,户均拥有1.1套住房以后,住房市场的峰值就会到来。  原国务院发展研究中心副主任刘世锦也曾表示,房地产峰值已过,拐点到来。他认为,“顶点”在2014年已经到来。房地产投资回升时间不会太久,以后还是会回调,因为基本面没有改变。  从人口结构来看,目前主力购房人群为25岁-49岁,90后已经进入到主力购房人群中。但根据全国第六次人口普查数据,目前80后人口的总数是2.28亿,90后是1.74亿,90后人口总数比80后少23%。  以婚龄人口为例,第六次人口普查的数据显示,我国20岁-39岁年龄的人数在2015年后出现明显下行趋势,预计全国新结婚夫妇对数将从2013年的1350万对,逐年下滑至2020年的800万对,年均增速为-7%。而结婚置业则是商品房刚性需求的主要构成之一。  “人口因素对房地产市场的支撑力度正在减弱,从现在来看,楼市中的需求结构已经发生改变,刚需人口开始减少。”中国城市经济学会副会长牛凤瑞分析,近两年,人口结构的各项指标都出现了拐点,中国劳动力人口、城镇人口及婚龄人口的变化共同促成房地产在长周期上出现向下拐点。(
2017-1-22
当前,我国处在转变经济增长方式的关键时刻,城镇化对于经济结构成功转型、实现可持续发展有着重要意义。当前我国城镇化率刚超过50%,如按户籍人口计算仅35%左右,远低于发达国家近80%的平均水平。今后一二十年中,如果我国城镇化率不断提高,每年将有相当数量的农村富余劳动力和人口转移到城市,这将带来投资的大幅增长和消费的快速增加,并给城市发展提供多层次的人力资源。因此,城镇化是我国经济可持续发展的主要引擎。   从世界范围看,城镇化主要发生在工业革命以后。大规模集中生产的工厂制度,在经济发展中成为主导力量,使得人们需要集聚生活。而工厂的生产分工日益精细化,各种行业需要精密配合,使得集聚效应的优势越发明显。工业化生产的各部门集聚在城市,形成了规模经济,提高了分工和专业化的效率,也加速推动了城市化进程。城市逐步成为人类社会的主导和枢纽。   同时,工业的迅猛发展,收入的快速增长,大大提高了人们的消费能力,促进了城市商业的繁荣,家政劳动的社会化迅速兴起,服务业也得到迅速发展。工业化的推进形成了城市的繁荣,而城市的繁荣进一步提高了劳动生产率,催生了新的行业和生产部门,使得持续、协调的经济增长成为人类社会的主旋律。   中国的城市化曾走过一段曲折的道路。1949年以后,为了在短时间内建立起较为完备的工业部门,我国建立了二元体制,以计划和行政手段人为抑制城市化进程。改革开放后,市场机制的基本建立和工业化的加速,有力推动了我国城市化进程。但是,城市化的发展依然面临重重体制阻力。首先,二元体制依然存在,地方政府通过行政手段人为抑制城市化进程,使2.2亿农民工不能顺利成为城市居民。其次,我国城乡的行政区划体制和地方财政资源分配机制过于僵硬,不能适应迅速变化的城乡经济形势。再次,我国城市特别是大中型城市的管理水平也明显落后于城市化进程,城市的发展往往重建设、轻管理,使得城市化的进程并没有完全能够提高居民的生活质量。   我国当前阶段城市化进程中出现种种问题,其中一个主要原因是片面强调土地的城镇化,而忽视了人的城镇化。要实现以城镇化推进经济结构转型的战略目标,必须改革传统的城镇化发展战略,更加强调以人为本。具体表现在以下方面:   城镇化应当走多样化、特色化的道路。我国地区间经济发展水平很不平衡,有些富裕县的人均GDP高达4万美元,有些贫困县的人均GDP仅仅处于生存线400美元左右。城镇化战略不应该搞一刀切,而应该根据各地区的具体经济发展状况,因地制宜推进城镇化。   在城镇化发展模式上,应当从政府主导的城镇化逐步过渡为市场主导、政府引导的城市化。政府主导的城镇化在执行中过于依赖行政力量,容易引起各种利益的冲突,严重的时候甚至可能影响社会和谐稳定。这些年来,一些地方在城镇化过程中强征土地强拆住宅,有点甚至酿成流血事件,而这类问题和矛盾,原本应当能够通过市场化的公平高效的土地流转制度来解决。   不应简单把城镇化作为拉动内需、摆脱目前经济困境的短期政策措施。新型城镇化战略不应该只是一个增长和发展战略,而应当是改革战略。人为把人口聚集在城镇,并不能自动拉动内需。要使得城镇化真正成为经济转型和持续发展的新引擎,必须以城镇化为支撑,实施系统的经济体制和社会保障制度的改革。   这些改革措施包括:尽快打破二元体制,积极稳妥取消户籍制度,促使城乡居民的自由、合理流动;在全国范围内努力实现基础教育均等化,落实流动儿童平等接受教育和参加升学考试的权利;进一步完善家庭联产承包责任制,促进农村土地和宅基地确权和流转,让农民进城没有后顾之忧;推进社会保障体制建设,尽快建立均等化、全覆盖的社会保障体系,使农村居民和农村进城居民享受平等的社会保障服务。   还应当改革我国目前的行政区划制度,因地制宜地灵活安排城乡行政区划,以人口密度和经济活跃程度为主要标准,使得城乡行政区划适应各地区经济发展的需要;改革财税体制,改变以行政级别作为主要依据分配财政资源的做法,使城市发展逐步摆脱对行政体制的依赖,适应经济发展的需要。颜色(北京大学光华管理学院教授)
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